五月开局遇冷 全国楼市成交量跌至四年来历史低点

　　黄树辉

　　[ 市场环境不乐观，迫于资金回笼压力，开发商将“走量”摆在第一位，入市项目定价普遍不高，促销力度也有增加的趋势]

　　市场看空情绪弥散下的一线楼市，未能在4月份出现明显反弹，北京、上海、广州和深圳四大城市在“五一”小长假更是成交遇冷。

　　中原集团研究中心监测的54个城市数据显示，今年“五一”假期新建住宅合计成交23.6万平方米，较去年同期大幅下滑47%，其中一线、二线、三四线城市均有明显下挫，降幅分别为40%、65%、32%。相对于2013年的历史同期成交高位，2014年“五一”假期成交量较2011年及2012年分别下降19%和36%，为近四年以来的历史低位。

　　结合住宅供应情况，从四大一线城市的具体情况来看，除广州供求较去年整体保持平稳之外，京沪深三地表现均不理想，其中深圳供求双双下降六成。

　　虽然近期各地方对楼市调控政策的微调逐步由传闻转为实质行动阶段，但对市场成交制约作用明显的信贷政策则毫无松动迹象。

　　这成为制约楼市成交的直接因素，在此前一季度楼市成交萎缩基础上，4月份全国各主要城市的新房成交量依然低迷。

　　深圳市规划和国土资源委成交系统显示，2014年4月，深圳新建商品住宅成交2936套，环比增长4.2%，同比减少25.5%。该状况延续了一季度的疲软态势，1至3月深圳市新建商品住宅成交量从去年同期的11933套下降至7222套，成交量下滑四成。

　　这也让部分业内人士认为楼市将在4月份反弹的预期落空，但目前成交低迷态势尚未明显波及房价，4月深圳一手住宅价格为每平方米23721元，同比上涨8.5%，环比上涨1.2%，仍维持平稳的趋势，并未出现下滑现象。

　　受广州将大幅收紧公积金贷款政策影响，广州楼市在4月份出现部分购房者“抢搭末班车”的现象，加快入市步伐，但这仍未能在整体上有效提振成交。

　　根据当地机构统计，4月广州全市一手住宅网签5195套，同比下跌7.5%，环比则下跌16.7%。此前1至3月，广州一手住宅共网签了16194套，同比大跌40%。在价格方面，4月广州全市均价每平方米14714元，同比上涨了8.87%，环比下降5.1%。

　　在房贷持续收紧的情况下，当前市场上购房者观望情绪较为浓厚，一线城市楼市成交量下降使市场库存量不断累积。

　　有媒体援引万科副总裁毛大庆的一次内部演讲称，从24个重点城市成交金额看，目前北京和上海情况略好，广州和深圳以及其他城市情况并不理想。

　　毛大庆在这份演讲资料中指出，不少城市的销售情况都是在恶化的状态上，多数存消比在上涨，有9个城市超过24个月，比如深圳存消比为29个月，上海和杭州为33个月。万科则以平均21个月为一条风险警戒线。

　　中原集团研究中心认为，从“五一”假期的市场表现，可以明显看出今年市场的整体下行趋势，继“金三银四”未现之后，5月市场开局仍不乐观。

　　目前，市场供求关系开始向着有利于购房者的方向转变。深圳中原地产预测，目前市场环境不乐观，迫于资金回笼压力，开发商将“走量”摆在第一位，入市项目定价普遍不高，促销力度也有增加的趋势。