成交量低迷：二手房市场将长期处于有价无市阶段

　　近日，媒体报道，上海楼市成交进一步走低，房地产行业末端的中介行业已唇亡齿寒。上海两家排名前五的大型中介公司中原地产和德佑地产已经开始裁员。其中一家中介公司的内部人士透露：“首期后台裁员10%，研究、财务、行政、人力等部门都将减员，涉及大概40—50人。门店员工只减不增，短期不再新开门店。”另外一家大型中介的内部人士也表示，该公司将后台裁员5%—10%。

　　都说“春江水暖鸭先知”，作为房地产市场第一线的中介行业既能最早感知市场变化，也能较准确预测市场的后期走势。房地产中介行业开始步入调整期，这是二手房市场变化的真实反映，也意味着二手房市场成交量步入寒冬，且这个寒冬将是一个长期阶段，否则中介行业咬咬牙就挺过去了，也不会走裁员这条路。二手市场面临着房贷收紧、议价空间不足、一手房降价冲击等一系列不利因素的影响，但是相较于为冲击半年业绩而可能在五六月加大促销力度的开发商，二手房东的降价意愿则要弱得多，二手市场的僵持局面将会持续较长的时间。

　　二手房市场是房地产市场的主要组成部分，但其相对于一手房市场抗风险性更强。在开发商受压于各种因素降价或者变相降价销售的时候，二手房房东则没选择依然坚挺，价格不合适就出租，啥时候价格到了其预期价位再出手卖掉，一些着急用钱的房东才会选择降价销售，这就使得房地产调控政策对于二手房市场的影响更小。在二手房房东这种心理下，二手房价格不会像一手房那样回落，只会在一个固定价位附近僵持，这就让二手房市场进入有价无市的阶段，而这个阶段对于房产中介无异于寒冬，房产中介只好裁员储备能量过冬。

　　一手房市场开始进入调整期，房地产开发商资金链断裂跑路的消息也屡见报端，一些地方政府纷纷出台政策开始救市。经过几年的发展，三四线房地产市场的供需已经出现变化，以往那种供不应求的状况已经开始向供大于求转变，再加上商业银行不看好房地产市场而“惜贷”，这就让三四线城市甚至于一些二线城市的房地产市场开始变冷，在市场供需发生变化的时候，这种救市能够起到多大作用值得商榷。这种一手房市场出现的变化对于二手房市场影响甚微，二手房稀缺的地理位置是决定其价格的主要因素。以北京为例，学区房不管新旧，其价格都在稳定攀升，即使售价不涨，房租价格也在上涨，这就让二手房房东“稳坐钓鱼台”。

　　就如国家发展和改革委员会宏观经济研究院经济研究所副所长宋立16日声称，我国房价处于阶段性均衡状态。他认为，我国城市化进程远远没有完成，刚需依然存在，房地产价格还没有到趋势性下降的时候。二手房市场更加适用于这个结论，城市化进程没有结束，二手房就难以降价，市场开始阶段性降温，二手房市场就将进入“有价无市”的“冬眠”阶段。