济南楼市浮沉之后渐趋稳定

    鲁网财经7月22日讯（记者 王震）2014年上半年，相较于全国楼市的整体下行，济南房地产市场的走向从年初的“不为所动”，到4月之后的“量价齐跌”，显得更为曲折。而在政策宏观调控、土地供应收紧、楼市拐点论等各方作用力的影响下，济南楼市这条大船，更是几经沉浮。值得一提的是，经历了上半年的“忐忑”之后，省城的房地产市场趋于平稳，这对于消费者和开发商来说，都应该是一件好事。

　　政策：

　　央行发五条要求 力挺首套房贷

　　今年年初，全国各地楼市先后遭遇“倒春寒”，持续火爆多年的房地产市场再次出现了“拐点已现”的论调。针对楼市不景气的局面，各省市纷纷出台政策，刺激购房消费。

　　5月12日，中国人民银行副行长主持召开座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。提出合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求等五条要求，被媒体解读为是为“放水”找理由，也为准确投放货币找“对象”。

　　与央行刺激买方市场的做法不同，山东针对开发商出台了《山东省国土资源行政处罚裁量基准(试行)》，其中规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费。满二年未动工开发的为严重违法行为，可无偿收回土地使用权。

　　在房产相关政策方面，济南上半年并未出台直接的市场调控政策，但在公积金上做了大量文章。2月24日，济南住房公积金自动还款升级，公积金存款可自动还款。3月21日，济南正式执行公积金“新政”，未封顶楼盘不可用公积金。4月2日，济南公积金新政施行，贷款没还清不能一次性提余。6月26日又传出消息，济南公积金缴存额7月上调，上下限相差28倍。

　　土地：

　　年初火爆 中期渐趋冷清

　　根据克而瑞（CRIC）济南机构的统计显示，今年上半年济南的土地市场共供应土地32幅，共计143.43万平，面积不足去年上半年的30%。

　　2014年的开年之月，济南土地市场创下了有史以来最高的月成交纪录：仅用短短4天时间，就累计成功出让45宗316公顷商业、居住类国有建设用地，总成交金额177.87亿元。

　　而短暂的热闹之后，济南土地市场开始变的平淡，直至冷清。2月份，济南土地市场“大跳水”，仅有2宗土地成交，成交金额约7.49亿元。进入第二季度，济南土地市场出现了连续三个月零成交的沉寂状态。

　　“楼市观望情绪较浓，上半年市场成交量同比、环比都出现了下降，波及到了土地市场。”山东世联怡高总经理朱江分析，当前未开工项目延缓开工进度，已开工项目延缓入市或者低价入市，老房源则普遍采用促销、特价房等方式去库存；受交易量、回款及融资情况等因素影响，开发商拿地更加谨慎，资金也趋于紧张。

　　市场：

　　成交量同比降25% 买卖双方继续博弈

　　克而瑞（CRIC）济南机构数据显示，2014年上半年，济南市新建商品住宅（包括普通住宅和别墅）总成交套数为20580套，同比减少25.33%。

　　记者了解到，2011年3月份限购政策实施以后，直到2012年上半年，济南商品住宅成交量出现了一个小的波谷状态，2012年下半年出现了较大的反弹，然后整个2013年成交量都处在高位。今年上半年商品住宅的成交量有了较为明显的回落，但是还没有下跌到2011年下半年的水平。

　　同时，随着成交量的减少和新的供应的增加，济南新房市场供求关系也发生了比较明显的逆转，2014年第2季度供求比“破2”，创下了近六年以来的最高值。

　　克而瑞分析认为，济南楼市下行行情基本确立，不过，与2008年、2011年两次楼市调整不同的是，信贷政策方面今年难有放松，无论是各大银行首套房贷利率无优惠，抑或“定向降准”都表明今年房地产将维持“钱紧”的局面。

　　济南楼市并不平静的上半年已然过去，对于下半年的走势，有专家认为，现在济南房地产市场依然处于一个博弈状态，购房者需要房价下跌，开发商希望房价坚挺，市场稳定。并且购房者对济南房价的可接受心态不会发生太多的变化，未来预期也不会有大幅度的改变。