央行松贷刺激楼市落地 房企库存压力大不敢真涨价

　　　　

　　华夏时报记者 陈小瑛 长沙、深圳报道

　　市场流传很久的房贷政策消息终于揭开面纱。9月30日，央行、银监会发布“央四条”，不仅重申首套房利率折扣下限为7折，而且在二套房的认定上提出，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　这也意味着，二套房限贷政策全面退出，且对二套房以上的贷款权限，下发至各大银行，其放松力度超出市场此前预期的“认房不认贷”。

　　业内人士普遍认为，新政给楼市注入了一针强心剂，有助于增强市场信心，成交量有望企稳回升。而房企也趁机炒作要涨价，试图扭转市场预期。

　　国庆期间，《华夏时报》记者在长沙实地踩盘发现，新盘客户来访量和成交量，相比9月确实有明显增加，但价格相比上半年，已普遍下降10%-20%不等。

　　此外，一个不容忽视的问题是，目前库存依旧高企。国家统计局数据显示，截至8月末，全国商品房待售面积56160万平方米，比7月末增加930万平方米。

　　长沙一家房企营销负责人称，房企今年能够完成销售目标的屈指可数，前三季度业绩都不尽如人意，四季度冲量压力巨大，根本不敢真的涨价，降价走量依旧是四季度主打的营销策略。

　　刺激政策落地

　　“在‘央四条’发布前几天，我们就知道中央要放松限贷了，但上面要求严格保密。”华南某市国土部门人士告诉《华夏时报》记者，此前放松限购刺激房地产市场收效甚微，而赶在国庆节前公布，也有意刺激黄金周的房屋成交量。

　　实际上，在央行出台政策的前一周，本报就曾报道放松限贷在地方上已率先执行，在限购放松效果有限的情况下，“认房不认贷”势在必行。

　　只是刺激手法超出预期。“央四条”还提出，在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

　　10月8日，长沙浦发银行(9.84, 0.09, 0.92%)内部人士告诉记者，银行已经确定执行“认房不认贷”，只要还清银行贷款，不论此前有几次贷款记录，再贷款都属于首套。建行也于当日表示，已可按新政来受理贷款申请，但其首套房贷利率仍维持基准利率，二套房贷利率上浮10%。

　　“中央在节前最后一天发布的通知，我们今天刚上班，通知下发没那么快。”10月8日上午，长沙中国银行(2.69, -0.01, -0.37%)一位个贷负责人告诉记者，但按照央行的要求，原来的二套房结清再贷款按首套房执行是肯定的。

　　据记者了解，国庆节后首日，深圳中国银行就下发了通知，规定有一套房结清再贷款的，执行首套房政策；未结清再购房贷款的，执行二套房贷政策；购买三套及以上住房的，执行深圳限购政策；而房贷利率现在随行就市，目前仍按9.7折执行，若有变动另行通知；对于普通商品住房的认定，现阶段暂以“房地产证”用途显示“住宅”作为执行标准。

　　截至目前，仅有北上广深和三亚五个城市尚未放松限购，这就意味着，其余未限购的城市，银行都可能执行既不认房也不认贷。

　　上述国土部门人士告诉记者，除“央四条”外，决策层还储备了其他刺激楼市的政策，若放松限贷有限，下一步不排除从减税、全国解除限购等方面刺激，但需要先观察市场走势。

　　在9月30日发布“央四条”后，10月5日，央行又对四季度的信贷政策定调，提出“灵活运用多种货币政策工具，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长”。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，10月份将是信贷政策的落地执行月，后续信贷的额度与信贷的价格变化将是影响市场的最关键因素，但整体看，市场继续下调的空间已经被松绑的信贷政策封死。

　　但上述中国银行个贷部负责人称，首套房贷利率打7折的可能性几乎不存在，因为银行拉存成本较高，利率7折要亏本，8.5折也只能保本，银行没有大打折扣的动力。

　　融360调查数据显示，9月，长沙依然没有出现优惠房贷利率，但是首套房提供基准利率的银行队伍正在壮大，目前有中国银行、农业银行(2.49, 0.00, 0.00%)、民生银行(6.42, 0.18, 2.88%)和广发银行[微博]4家银行提供首套房基准利率。各银行平均房贷利率相比8月也呈现出明显下降的趋势，利率上浮幅度降至7%以下，创年内新低。

　　放款时间方面，也出现了明显加快的迹象。相比上半年动辄两三个月才能放款的状态，目前绝大多数银行均表示一个月内即可放款。农业银行表示，如果资料准备齐全，最快半个月即可放款。

　　市场开始回暖

　　国庆期间，记者在长沙新盘云集的洋湖片区实地踩盘发现，以刚需为主的新盘售楼处看房者众多，开发商也趁势宣传“央四条”新政，而且目前首套房贷款利率已经回到基准利率，甚至有部分楼盘表示国庆后将收回优惠措施，不打算再降价。

　　该片区的万科白鹭郡、兰亭湾畔、湘熙水郡、中天栖溪里售楼员均告诉记者，国庆的客户来访量和成交量相比9月都有回升，从外地回湘置业者明显增加。

　　“大部分还在观望，但入市的客户逐渐增多，我们国庆7天楼盘卖了58套，而整个9月才卖了105套。”长沙富基世纪公园营销负责人刘题解告诉本报记者，他们楼盘客户虽以首次置业的刚需为主，但国庆节前一天公布的限贷放松政策，给整个市场带来了信心回升，房价筑底信号增强，购房者一旦扭转房价下跌预期，则会陆续选择入市。

　　“长沙新房价格确实降了不少，有的片区房价甚至回到了2011年，还有些开发商不惜亏本甩卖，但购房者不买账。”长沙资深地产人士刘佰忠告诉记者，实际上，市场并不缺需求，缺的是信心，如今贷款政策放松，犹如给市场注入一针强心剂，10月份成交量有望超过9月。

　　在业内看来，“央四条”最大的受益者是首次购买第二套房的家庭。此前，即便还清贷款，再买房首付需要六成，一线城市需要七成，贷款利率至少上浮10%，如今首付降至三成，而贷款利率最低可以到基准利率的70%，其中的差价，比房价降20%更大。

　　实际上，一线城市因首套房贷利率从八九月开始已陆续降至基准，楼市因此率先回暖。深圳规划国土委统计数据显示，9月份深圳一手住宅成交量达到3113套，环比涨幅7.8%，为今年来成交量最高的月份。

　　深圳中原地产置业顾问李斌告诉记者，9月份银行利率普遍调回基准，业主溢价的空间就很少，而国庆期间客户看房量更是增加了不少，过去积累了很多被压抑的改善性群体，在银行限贷放宽后，这部分需求将得到集中释放。

　　中金公司分析认为，改善性需求一般占到市场需求的15%-25%之间，新政策将使得“卖一买一”的改善性购房者首付比例大幅下降，估计将给短期购房需求带来10%-20%的恢复。

　　中原地产市场研究部统计数据显示，国庆7天，北京网签数据新建住宅为538套，二手房住宅签约56套，合计签约594套，虽然相比2013年同期明显下调，但优于2012年同期。

　　张大伟分析认为，整体上楼市企稳迹象逐渐明显，特别是在央行松绑限贷后，北京市场下半年表现将好于上半年，四季度的表现也将肯定好于三季度。

　　上海易居研究院副院长杨红旭也认为，楼市筑底信号强烈，购房季已经来临。

　　去库存压力仍大

　　限贷放开的刺激政策甫一落地，房企就开始趁机炒作，并扬言要涨价，国庆期间，流传于网络的几大房企涨价通知单，成了中介们向购房者展示将要涨价的证据。

　　但实际上，除了绿地未明确对外否认之外，其余房企均已澄清涨价传闻。

　　对此，长沙一位房企营销负责人告诉记者，在目前市场行情下，今年四季度涨价根本不可能，房企为了迎合购房者“买涨不买跌”的心理，只能以此作为炒作手段。

　　“我们今年的销售目标是6亿元，但截至目前，只完成了不到4亿，只剩下三个月不到，全年目标预期完不成了。”上述房企营销负责人称，现在房企的主要目标仍是去库存，得先消化完存货，才能考虑涨价。

　　值得注意的是库存再攀新高。上海易居研究院监测数据显示，截至8月末，35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米，环比增长1.3%，同比增长22.6%。35个城市中，有31个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌、九江和宁波等3个城市的库存，同比增幅分别达到120.9%、68.0%和66.4%。

　　很多城市库存过大，供求矛盾短期内难以达到平衡，因此，易居控股总裁丁祖昱认为，这一轮房地产市场的回升，并不会像2009、2012年那样出现猛涨现象，更不会出现全国普涨。

　　而根据高华证券的监测，截至9月28日，追踪的11个城市总库存上升1.5%，去化周期上升至17.9个月，而9月21日当周为17.5个月。

　　与此同时，今年房企的销售业绩都不如意，从链家地产[微博]监测的房企前8个月销售目标完成情况来看，目标完成率超过50%的只有12家，而最低的合生创展和花样年完成率仅为18.8%和21.1%，年内完成销售目标难度大。

　　“我们做了调研，购房者最敏感的是价格，在同一个区位，购房者首先考虑的是谁的价格低。”刘题解告诉记者，在目前行情下，连降房价的去化率都不尽如人意，更别说涨价，四季度房企依然是以价换量，尽快回笼资金。

　　张大伟认为，随着10月供应高峰的即将来临，预计北京的成交也有望达至年内高峰。然而，在目前蓄客、新盘销售率、存量等指标仍处低位的压力之下，唯有合理定价才能将供应高峰转化为成交高峰。因为市场处于恢复期，房企依然以平价走量为主，四季度的主要表现将是量涨价稳。