陈卓林被查或因雅居乐行贿云南官员 违规建高球场

　　10月10日晚间，雅居乐地产(03383.HK)一则公告，让这家原本已经因为各种传闻而备受关注的房地产企业立即被推到风口浪尖。

　　该公司在公告中称，昆明检察院于9月30日晚上起已经对陈卓林执行了“指定居所居住的措施”。从而证实了此前香港资本市场上关于陈卓林失联的传闻。

　　多方消息显示，陈卓林此番被调查的原因，可能在于该公司云南项目运作过程中存在向当地部分官员进行利益输送的行为。据传，该公司云南区域的一些管理人员也已经被司法机关控制。

　　案发云南？

　　“指定居所居住”为香港惯用表达方式，在内地属于“监视居住”的一种，是指司法机关为了保证侦查、起诉工作的顺利进行，责令犯罪嫌疑人不得离开指定区域，并对其活动进行监视的一种强制措施。

　　雅居乐的公告中没有涉及陈卓林被检方控制的原因。但外界消息显示，此案与云南此前落马的部分官员有关，因雅居乐从2011年起在云南大肆圈地开发旅游地产，涉及征用耕地、建设高尔夫球场的违规行为。

　　今年5月19日，国家发改委和国土资源部联合通报雅居乐在腾冲兴建的高尔夫球场，称高球场地占地792.8亩，其中耕地585.6亩。两部委曾将其作为全国高尔夫球场清理整治工作中的典型案例，要求雅居乐地产进行整改。

　　资料显示，截至目前，雅居乐在云南已有四大项目，分别位于西双版纳、瑞丽、腾冲、昆明，对外声称的预计总投资额高达600亿元，其中前三大项目都已进入实质开发阶段。

　　有报道称，纪检部门在对云南省委原常委、昆明市委原书记张田欣进行调查时，发现了雅居乐地产行贿云南省官员的线索。不过，这些消息均未得到雅居乐方面以及昆明相关部门的公开证实。

　　目前未有消息显示该公司在云南的项目进展是否因此受到影响。但可以确定的是，雅居乐进入云南三年以来尚未实现盈利。因上述四个项目中，仅有腾冲项目已经在去年底公开销售，其余瑞丽和西双版纳两个项目正处于积极开发进程中。

　　对于去年销售额仅403亿元的雅居乐来说，斥资600亿元布局云南，在外界看起来颇为诧异，但鉴于房地产滚动开发的行业特征以及较高的财务杠杆，雅居乐的先期投资并不会太大。该集团有高管曾透露，虽然海南清水湾号称投资200亿，但集团早期投资大概只有30个亿便实现了销售回款。

　　最为关键的是，雅居乐开出的600亿投资大单，让当地政府非常乐于在各方面给予积极配合和支持。

　　首先是土地成本颇为低廉，这在各个项目已经走完“招拍挂”程序的土地出让价上可以得到佐证。

　　2012年9月20日，雅居乐以总代价约1.98亿元取得瑞丽市弄莫湖片区七幅住宅及商业用地的土地使用权，成为其进驻云南省的首个项目。该七幅地块总占地面积约263994平方米，预计总建筑面积约731852平方米，楼面地价仅约271元/平方米。

　　2012年底到2014年年中，雅居乐先后多次在腾冲县拿地，总地价5.2亿元，总占地面积203.6万平方米，预计总建筑面积约337万平方米，平均楼面地价为154元/平方米。

　　2013年10月10日，雅居乐以2.4亿元人民币的总代价取得西双版纳的13幅相连住宅地块使用权。地块总占地面积为52.9万平方米，预计总建筑面积为63.4万平方米，楼面地价为375元/平方米。

　　不过，鉴于雅居乐所拿地块均是毛地，需自己进行三平一通的工作，因此最终在土地投入上的成本远不止于此，但相对于其销售收入而言，其土地成本依然只算极少的一部分，例如腾冲项目，已经在2013年进入销售状态，在售洋房均价7500元/平方米，别墅1.1万元/平方米。有新闻报道显示，该项目在去年底首期销售中，短短两小时内，首批推出的200余套房源被抢购一空，成交金额高达3亿。

　　除了地价上的极为低廉，雅居乐在项目定位上也一度畅行无阻，例如该集团便在腾冲项目中规划了高尔夫球场，另外，项目圈地过程中还涉及为数较多的耕地。

　　但2014年5月19日，该球场的建设遭到国家发改委和国土资源部联合通报。这也是继雅居乐惠州项目涉嫌高尔夫被通报之后，该公司第二次因为触碰高尔夫红线而被国土部门通报。

　　机构态度负面

　　公司董事局主席涉案被查的事实，无疑将给雅居乐的正常运转造成巨大压力。

　　该公司在10日晚间同时发布公告，对公司董事进行了调整，虽然保留了陈卓林的董事会主席一职，但调任原非执行董事陈卓贤(陈卓林兄弟)以及陆倩芳为执行董事，并为董事会署理联席主席以及公司署理联席总裁，以协助陈卓林履行公司主席及总裁职责及责任。

　　早在2012年陈卓林身陷秘书非礼事件而被香港警方短期控制时，陈卓贤以及陆倩芳也临时充当了“救火队长”角色，与陈卓贤一并成立三人决策小组共同掌管公司事务。陆倩芳是在今年初才退出执行董事岗位的，此番被迫临危受命。

　　有分析人士称，假如陈卓林最终被起诉，将被迫从董事局主席以及执行董事的岗位离职。这也许将引发部分债务违约，因为该公司有债务协议约定陈卓林必须为董事局主席。

　　对于此次事变，机构大多看淡雅居乐后市。标普和穆迪先后下调该公司相关评级，而多家投行发布报告将雅居乐列入“沽售”评级。

　　更为雪上加霜的是，该事件已经影响到雅居乐正常的运营。上周末该公司宣布一项供股融资计划取消，从而失去约28亿港元的融资机会。此举将给公司的资金链以及财务现状造成一定压力。

　　数据显示，该公司截至今年6月底的净负债率由去年底的72%升至82%，其中一年期短债多达300亿元人民币，而手头现金仅为139亿元人民币。

　　标普称，当前雅居乐需要寻求其他方式来融资解决今年11月将要到期的过桥贷款，同时因为雅居乐杠杆提高，销售量较同行放缓以及较低的现金账款，其流动性较弱。

　　雅居乐在10日晚间同时发布公告称，公司前9月实现合同销售285.9亿元，平均预售价为每平方米人民币9387元。而此前，该公司曾经有高管透露今年的销售目标是700亿，前9月的完成率仅为40%。

　　雅居乐股票于本月3日停牌，今日复牌。

　　张歆晨