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房价受限 成本高企 济南开发商迎“微利”大考

2018-02-12 09:50 来源:经济导报-山东财经网 大字体 小字体 扫码带走
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在房地产调控政策持续发力之下,济南房价已经进入一个稳定的通道。但土地价格还没有明显降温:在7日的一场土地拍卖中,济南高新区创新谷1宗房价限定为1.1万元/平方米的土地,楼面地价为5817元/平方米。

  在房地产调控政策持续发力之下,济南房价已经进入一个稳定的通道。但土地价格还没有明显降温:在7日的一场土地拍卖中,济南高新区创新谷1宗房价限定为1.1万元/平方米的土地,楼面地价为5817元/平方米。

  山东百丞税务房地产业务负责人李莉对经济导报记者分析说,按照正常的成本估算,不考虑开发商的操盘能力,若按照最高限价销售,该项目只能有微薄的利润。

  经济导报记者还注意到,除了上述土地之外,济南高新区核心区7日还有另外1宗住宅用地以较高价位成交。自去年8月以来,济南唐冶、汉峪等片区也拍出了不低的土地价格,这些房地产项目在今年都将承受较高的成本压力。

  长清限价地出让价可不低

  7日,济南高新区创新谷1宗面积为62852平方米的土地挂牌出让。这宗土地的位置在长清大学科技园片区海棠路以西、马鞍山以南,但也广受济南地产市场关注。因为,这是济南首宗直接限房价的地块。

  根据土地出让文件,该宗土地的熟化主体高新区管委会提出,为加快创新谷片区发展,引进专家和高端人才,控制片区房价,打造优质的居住环境,该宗土地不允许联合竞买,土地竞得人须承诺该宗土地内商品房源销售价格不高于1.1万元/平方米,并在该宗土地内设置垃圾集中回收系统、直饮水入户系统。

  在7日的土地出让中,这宗土地引起了多家开发商的竞争。经济导报记者注意到,至少有7家开发商参与了此次竞争,经过35轮竞价后,该宗土地最终以58500万元的价格成交。来自济南公共资源交易中心的数据显示,该宗土地的摘得方为济南高新智慧谷投资置业有限公司,该公司为济南高新控股集团有限公司的全资子公司。

  该宗土地地上最大容积率为1.6,也就是说,未来其地上可容建筑面积为10.05万平方米左右,以此推算其土地的楼面成本为5817元/平方米。这样的成本之下,这批商品房未来的售价最高不得超过1.1万元。限房价将为购房者提供一个稳定的房价预期,但也将压缩开发商的一部分利润空间,对开发商的经营能力提出新挑战。

  开发商将只能微利

  济南东部某楼盘成本总监刘先生对经济导报记者分析称,在楼盘开发中,开发商的成本通常包括土地成本、建安成本、税务成本、财务成本、营销成本、管理费用等。在1.1万元/平方米的销售现价之下,5817元/平方米的楼面地价给开发商所留下的利润空间将会很小。

  除土地成本之外,建安成本也是个大头。这位人士分析说,建安成本会因各类建筑的品质不同而有所区别,如果桩基础、筏板基础、车库、高层住宅的材料用一般材料,人工费用执行相关规定,每平方米建筑面积的建安成本在3000元左右。多层住宅与高层住宅的建安成本会有差别,比如高层产品的措施费更多一些,但整体相差不大。

  税务成本也是一大项。李莉介绍说,房地产开发过程中的相关税种比较繁杂,包括土地增值税、土地使用税、契税、增值税、附加税、印花税、企业所得税等。

  李莉仔细测算了一下该项目的税务成本:“按照未来1.1万元/平方米的售价计算,按照行业内正常的建安成本、销售费用、管理费用等计算,该项目若为普通住宅项目,其税务成本将达到8000多万元;如果是非普通住宅,其税务总成本将在1亿元左右。在一切成本控制比较好的情况下,按照最高限价销售,该项目的净利润为几千万元,净利润率在5%以下。”

  上述刘先生对经济导报记者表示,按照目前的最高售价和开发商拿地成本计算,开发商未来将只能有微利。

  税务、费用等成本水涨船高

  除了长清的土地之外,7日高新区核心区还有两宗土地出让。这两宗土地共有约60238平方米,其中居住用地40779平方米。最终,这两宗土地触及19.09亿元的最高限价,其中居住用地的价格为16.5亿元。随后,居住用地进入竞买安置房阶段,山东绿地泉控股集团以配建2.48万平方米的安置房面积竞得这两宗土地。

  这两宗土地中,居住用地地上最大容积率为3.3,未来地上可容建筑面积13.457万平方米,按照19.09亿元的成交总价测算,其楼面地价1.23万元/平方米。扣除2.48万平方米的安置房之后,开发商可售建筑面积为10.977万平方米。未来,安置房将无偿移交给相关部门,且视同销售缴纳税费,业内估算其成本将在5000元/平方米以上,这意味着安置房的总成本将在1.24亿元以上。

  另外,开发商还需要出资9700万元配建学校,配建3.68万平方米的公园绿地等。这样算下来,开发商的住宅楼面地价成本将有较大幅度上升。

  李莉对经济导报记者表示,随着土地价格的升高,开发商承担的其他成本也会提高。比如在税务方面,开发商将承受在土地成交之后要缴纳契税,税率为土地成交金额与公共配套费用的4%,土地单价成本越高其税费也越高。另外,开发和销售环节,开发商拿地成本越高其财务费用、管理费用等也会更高。目前,高新区核心区前述住宅用地周边在售住宅产品的价格为1.9万元/平方米左右。因此,在目前的土地成本之下,开发商未来将面临较大的压力。

  长期压力将消解

  世联行山东区域总经理朱江对经济导报记者分析称,今年会有很多高价地项目相继入市,它们因为成本较高而处于不利的竞争地位。“济南市场现在还有一些土地价格相对较低的项目,它们的量还比较大,会对高价地项目形成比较大的挤压。”

  另外,房地产行业的去杠杆在持续,行业资金链日趋紧张,开发商的融资成本在提升,回收资金的速度在放缓,这对开发商来说也是一大压力。

  不过从长期来看,朱江对高价地项目并不悲观。“长期看,济南低价地项目会逐渐消耗,各项目的土地成本在上升,高价地项目的竞争压力也会逐渐减轻。”朱江说。

    


责任编辑:张铭芳
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