济南房地产品质明显升级 买房人理念悄然转变

　　鲁网12月12日讯  现在的房子更重视“住着舒服”

　　◆经济导报首席记者 王延锋

　　改革开放40年来,房地产市场的蓬勃发展给老百姓的居住条件带来了巨大的改变。国家统计局日前发布的数据显示,到2017年底,全国城镇居民和农村居民人均住房建筑面积分别比1978年增加30.2平方米、38.6平方米。

　　作为一位济南房地产界的资深人士,王增华见证了1998年房改以来济南的房地产发展历史。“总体而言,这些年济南房地产市场发展越来越规范了,房地产企业的实力也越来越雄厚,产品也做得越来越好了。”8日,在一家知名房企济南区域公司担任高管的王增华对经济导报记者如是说。

　　房地产市场越来越规范

　　1999年建筑专业毕业的王增华,赶上了中国房地产市场商品化的大潮。毕业后,王增华先在体制内工作了一段时间,随后决定下海弄潮。

　　他先到了一家大型施工单位。作为该单位少有的几个大学生,公司老板对他比较器重,不仅委以重任,还派他到南京等地学习。他从一个普普通通的技术员做起,一年后就被任命为“施工质量处处长”,负责项目的施工、技术、质量管控等业务。

　　他回忆道,那时的房地产行业还在初期,发展比较粗放。比如在拿地环节,开发商通过少量的启动资金就可协议拿地,拿地后以土地去金融机构融资,融资后再去偿还土地款。一些相关的保证金及资金监管等还都不是现在的规范程序。预售的监管也不完善,建设单位开发相关手续达到条件后,动工挖土就可以卖楼花了。在个别极端的案例中,有的楼盘在基础阶段,房子就已经卖完了。

　　合富辉煌山东分公司副总经理许传明向经济导报记者介绍,在济南的房地产历史上,2004年8月31日是一个重要的节点。在那之前,土地可以进行协议转让,只要开发商和相关部门达成协议,就可以进行土地转让;而在2004年8月31日之后,土地都需要通过招拍挂的形式转让,规范了很多。

　　而现在,济南的土地市场更加规范了:开发商在拿地阶段就要先付保证金,且拿地资金必须为自有资金。开发商也不再是挖了坑之后就能卖房,高层住宅要建到总高度的1/2以上才能申请预售证,总高度低于12层的要封顶才允许开售,这些对开发商资金提出了更高的要求。

　　市场的规范不仅仅体现在拿地环节,在施工、报规、配套等方面都规范了很多。“在房地产行业发展初期,很多项目都是边建设、边设计、边申报,有时候甚至会闹出一些笑话。比如有个楼盘,在房子盖好之后,才发现不知道市政污水管道在什么地方,很多项目在建成之后需要大规模整改;但现在,已经不会出现这种事情了。”许传明说。

　　本土开发商式微

　　在建筑公司历练一段时间后,由于专业能力突出,为人实在,很多开发商向王增华伸出了橄榄枝。2004年前后,他进入了济南某本土房地产开发企业。那时候的济南房地产市场上,开发商基本上都是一些本土企业,如三庆地产、齐鲁置业、东兴置业、普利置业、天发地产等,其中相当一部分脱胎于相关政府部门下属的地产开发平台。相对来说,个别民营的开发商企业机制灵活,也更有活力,企业发展迅速。

　　但2008年前后,济南房地产市场发生新的变化,很多全国性的大型房企进入济南。王增华此后又被猎头推荐到海信、世茂、泰禾等大型房地产企业,并相继负责了龙奥九号、世茂广场、石狮泰禾广场等知名项目建设。目前,王增华在中梁地产济南区域公司担任高管。

　　对济南乃至山东房地产行业近些年的变化,王增华最大的感受是:行业越来越壮大,开发企业也越来越丰富多彩。上世纪90年代末至本世纪之初,济南最早的那批房地产企业大部分都是与一些政府部门有关的地方性企业。但到了2007年、2008年,一些全国性大型房地产开发企业进入济南,如恒大、绿地、万达、世茂、中海、保利、万科、绿城等。一些二线开发商此后也跟随着它们的脚步进入济南,如鑫苑、力高、荣盛等。而近些年,全国各大开发商都在进入济南,包括一些特殊类型的地产商,如文旅地产、养老地产、工业地产等,行业可谓百花齐放。

　　房子住着越来越舒服了

　　房地产行业的繁荣发展,给济南市场带来了全新的理念、全新的产品,并最终让老百姓得到了益处。

　　济南某老牌开发商高管蔡先生向经济导报记者回忆道,在1998年房改之前,住房实行的是分配制度,但分配的住房仅限于相关政府部门和国有企事业单位,对于一些自由职业者来说,想买房子还要找门路。而在1998年房改之后,蔡先生所在的地产公司在历山路与山大南路交会处开发了绿景嘉园小区,成为济南最早的商品房项目,为很多想要买房的人提供了一个选择。

　　“当时对外销售的价格是一两千元/平方米,相对于月均几百块钱的工资来说,已经很高了。但它毕竟给了大家买房的机会,很多没法享受福利分房的自由职业者在那里买了房。”蔡先生说。

　　随着房地产市场的不断发展,市场产品也越来越好。作为资深的地产投资人,卢女士对此体会深刻。

　　卢女士回忆,在上世纪80年代初,他们一家三口挤在一间20多平方米的筒子楼里,厕所在楼梯间,厨房也是公用的。到了上世纪90年代初,她家搬进了60多平方米的楼房,只有一个卧室朝南,中间是个很小的厅和厨房,北侧是洗手间和另一间卧室。

　　直到2000年前后,卢女士的父母为她买了一套大三室的房子,她才发现,原来房子里可以有大大的客厅。但如今看来,即使本世纪初的很多产品,户型依然不好。比如,那时候的房子客厅几乎没有朝南的,通常是两个卧室朝南,客厅大都朝北,采光不好;小区内绿化不够,停车位也较少。

　　而近些年,济南房地产市场产品明显升级。现如今开发的各楼盘,户型大多是南北通透,车位配比也比较充足。很多知名开发商比较注重物业和社区景观,居住舒适度大大提高。

　　买房人的理念在变化

　　与房地产产品升级对应的还有人们买房的理念。

　　卢女士回忆,上世纪90年代末,老百姓并没有投资房产的概念。卢女士父母都是公务员,她还记得,当时父母单位有福利分房,售价不过几百块钱/平方米,但是父母根本没有意识要投资———房子已经够了,买那么多干什么?当时大家并没把房子当成一种商品,而仅仅是居所,一般人也从来没有想过买下房子之后将来再把它卖掉。

　　在后来的房价上涨中,卢女士成了投资房产一族。因为她身边有太多的例子,没有买房,只能看着房价上涨;而那些买了房的,房价的上涨带来了财富的快速增长。

　　不过,卢女士现在已经决定不再投资房地产了。“国家的导向已经很明确,‘房子是住的不是炒的’,要坚决遏制房价上涨,房子已经不是一个好的投资标的。而且,人生不应该只盯着财富,还要有诗和远方。现在的房子已经住得很舒服了,为什么不把更多的时间放在享受生活上呢?”卢女士说。