济南雪山片区楼盘竞争激烈，鑫都·紫宸府开盘一拖再拖、处境两难

　　鲁网7月20日讯 经历了6月份紧锣密鼓的业务冲刺阶段，进入7月份，济南楼市平稳开局，成交数据显示，前两周网签成交套数和面积与去年同期基本持平。具体到各个区域，记者近日走访雪山片区楼盘发现，目前，片区内的中新国际城、星瀚城等楼盘都在顺销阶段，而从今年四月份就开始喊出“即将开盘”口号的鑫都·紫宸府，至今仍未开盘入市。

　　

　　中新国际城项目沙盘资料图

　世纪大道以北：低成本楼盘以价换量

　与新东站片区十余家楼盘的贴身“厮杀”相比，雪山片区的楼盘数量要少许多。其中，以中新锦绣天地和中新国际城体量最大，销售时间最久，市场接受度较高。

　同为刚需为主的楼盘，目前，中新国际城在售主力户型为138平米的三室户型，户型相对单一，均价13200元/平米，预计后期加推135-150平米小高层户型。中新锦绣天地目前有100-158平米的高层、小高层毛坯房源在售，价格在12300-13500元/平米之间。

　随着上述两楼盘的逐渐交房入住，学校等配套也尘埃落定，小区逐渐成熟，购房者在选择时也有了更直观的了解。

　飞跃大道以北：三盘鼎立，改善盘拼低价销售，谁先脱身？

  在雪山片区北部，除了已经交房的万科龙湖紫郡、万科龙湖城市之光、中建新悦城等楼盘，目前在售的主要有星瀚城、金茂艺墅、金地越秀凤鸣艺境三家楼盘。

　其中，以星瀚城体量最大，项目在售100-142平米的三室、四室高层、小高层、洋房户型，高层价格11500元/平米，小高层12500元/平米，洋房13500元/平米，目前三期洋房产品集中加推入市，可选房源较多，优惠力度比较大。该项目容积率2.2，拿地楼面价8677元/平米。

　金茂艺墅在售洋房仅剩顶底房源，价格在16000-17000元/平米之间；叠墅面积在150-240平米之间，价格在300-650万元之间。楼盘容积率1.8，拿地楼面价9713元/平米。

　金地越秀·凤鸣艺境小高层已经售罄，在售叠墅的面积在150-240平米之间，总价在340-570万元之间，处于尾盘阶段。项目容积率1.5，拿地楼面价为10900元/平米。

　对比可见，飞跃大道以北的这三家楼盘以刚需改善型产品为主，金地越秀·凤鸣艺境体量较小，目前销售已经接近尾声，或是最早收官的雪山片区在售项目。金茂艺墅目前以别墅销售为主，洋房销售已近尾声，仅剩顶底楼层可选，以顺销为主。星瀚城因为体量较大，预计还需消化一段时间。

　　鑫都·紫宸府建设进度图

　 飞跃大道以南：高价拿地一时爽，如今蓄客开盘难

　 从雪山片区目前已经拿地的开发商来看，目前，还剩鑫都·紫宸府尚未开盘入市，且拿地成本最高。

　 鑫都·紫宸府位于万科龙湖紫郡南邻，是起家于东营的开发商——鑫都置业首入济南所拿的首宗土地，地上容积率2.2，折合楼面价11492元/平米，站上了当时雪山片区的拿地价格高位。

　 记者了解到，作为鑫都高端府系的落地产品，鑫都·紫宸府项目规划有6栋11层洋房，1栋17层小高层以及3栋18层小高层，主打户型产品面积段为110-142平米的三室、四室户型。据置业顾问介绍，项目预计7月份开盘，首开2号楼西单元和3号楼东单元，共70多套房源，面积有138平米和110平米两种户型。目前，项目正在认筹阶段，交3万元抵6万元，预计首次开盘价格在13000-15000元/平米左右。

  与飞跃大道以北三家楼盘的竞品鼎立相比，鑫都·紫宸府近距离竞品较少，户型设计以改善型产品为主。但由于拿地价相对较高、开发商知名度较小，项目面临着蓄客难、不得不赔本价开盘等现实问题，开盘时间也一再推迟，7月下旬能否顺利开盘，还有待验证。

　　目前，鑫都·紫宸府周边有万科龙湖紫郡、中建新悦城等刚刚交付不久的楼盘。中建新悦城的二手房的价格在13000元/平米左右，周边其他成熟的小区二手房价格基本在15000元/平米以内。仅是周边二手房的出售价格，就已经给鑫都·紫宸府带来了较大的销售压力。

　　业内人士认为，与新东站片区的楼盘激烈竞争相比，雪山片区的楼盘虽然不多，但因为与唐冶片区距离较近，整体的供应量也不容小视，随着后期供地的增多，预计雪山、唐冶、新东站片区都会成为新房供应的主战场。雪山片区虽然有一定的位置优势，但是像鑫都·紫宸府这样的高价地楼盘，相邻片区竞品林立，如果高价销售，恐怕难以被市场接受，而一旦低于成本价面市，其产品质量恐怕又要被打上问号，开发商只好在“两难”的处境中寻找最佳的平衡点，市场接受度也有待观察。(据大众网)