绿城·梦想小镇把商业公寓当住宅销售，看起来“很美”实则居住成本高企

　　鲁网10月24日讯 近日，“7888元/平米起享三房”的户外广告出现在济南街头。7888元/平米起，济南的房价这么便宜了吗？记者调盘了解到，广告中的绿城·梦想小镇项目低价房为公寓产品，销售价格看起来不贵，但后期入住后的水电双气均按商业使用价格收取，费用高企，消费者购房需谨慎。

　　绿城·梦想小镇所谓低价房实为公寓

　　近日，济南街头出现了“首付三万起，7888元/平米起享三房”的广告，颇为吸人眼球。

　　济南的房价真的如此低了吗？带着上述疑问，记者近日前往位于工业北路的绿城·梦想小镇进行了调查采访。

　　在梦想小镇售楼处，置业顾问告诉记者，目前项目在售主要为A2地块，3层的低层房源单价在一万六七左右。公寓的1号楼、2号楼已经售完，4号楼高层公寓项目所剩房源不多，面积区间在90-120平米之间，两梯四户设计，价格在8000-8600元/平米之间，3号楼即将开盘。整个项目分四个地块开发，地块整装，后期还将有更多的产品开发。

　　记者从户型图上注意到，项目的高层公寓打破了济南传统的小户型公寓设计思路，户型完全按照住宅居住要求进行设计，两梯四户的居住体验与住宅不会差别太多。

　　近日，绿城梦想小镇项目多个地块的二期建筑工程规划许可进行批后公示。公告显示，项目包括A1地块二期、A2地块二期、A3地块、A4地块二期在内规划了多栋办公、公寓产品，上述四个地块的地上建筑面积近35万平米，成为工业北路郭店目前最大的商业项目开发商。记者在梦想小镇A3地块现场看到，A3地块已经挂出公示信息，工地已经有车辆进出，预计也将进入施工阶段。随着各地块的陆续开工，预计即将有更多的商业产品入市。

　　绿城·梦想小镇售楼处门前广告

　　绿城·梦想小镇A2地块一期进度较快

　　绿城·梦想小镇沙盘图

　　绿城·梦想小镇90平米户型图

　　公寓当住宅用，后期生活居住成本过高

　　众所周知，公寓产品除了只有40年的产权、没有学校配套，其居住成本与普通住宅相比，也是高出一大截。

　　在绿城梦想小镇项目售楼处，当问及水电、物业等收费价格时，置业顾问告诉记者，“物业费2.98元/平米，目前来看，水电费按照商业标准收取，水费5.9元/立方米，电费每度在0.7-1.1元之间浮动。”目前，济南普通住宅的物业费最高收费为2.35元/平米，基础水费4.2元/立方米，基础电费0.5469元。

　　记者同时查询了商业项目的暖气价格收费标准了解到，目前，济南商业项目的暖气收费为39.8元/平方米（建筑面积）进行费用缴纳。而住宅则按照26.7元/平方米（套内面积）进行收取。

　　按照上述物业、水电、暖气商用与民用收费价格的差别可见，公寓的居住成本要大大高于普通住宅。

　　业内人士认为，对于刚需家庭来讲，公寓无法落户上学，在第二次交易中会产生大笔的税费，居住成本又相对较高，所以并不适合刚需的朋友，更适合用来投资。

　　据了解，在济南房地产市场，除了梦想小镇项目，济南华润万象城、山东蓝海领航互联网产业园等商业项目也开发过较大面积的公寓项目。济南华润万象城地段较好，销售情况尚可，山东蓝海领航互联网产业园因为位于章丘区，销售情况并不乐观。

　　产业园项目真的引来产业了吗？

　　根据中国山东网2017年8月15日发布的消息，梦想小镇项目作为济南市招商引资的重点项目，总建筑面积约55万平方米，占地面积20.34万平方米，计划投资约26亿元。投资单位为国美酒业集团股份有限公司，管理单位为绿城置业发展有限公司，开发建设单位为创智谷置业有限公司。据业内人士透露，梦想小镇实际上是国美酒业拿地，绿城代建，项目品质最终如何，还尚需时间检验。而在2018年，由绿城集团旗下公司代建管理、位于济南市章丘区的中康绿城百合花园项目，有4栋已大部分售出的高层住宅楼因混凝土强度不达标，开发商自行拆除，在业界引起轰动。

　　梦想小镇项目作为济南市招商引资的重点项目，招商情况又如何？根据2018年11月28日的最新报道，济南市历城区区委副书记、区长刘科莅临济南绿城梦想小镇指导工作时，国美酒业集团董事长董事长表示，“目前项目招商工作进展顺利，已有不少意向入驻企业。”具体有哪些企业入驻，尚未明确。

　　相关链接：公寓项目与普通住宅究竟有哪些差别？

　　一、产权年限不同

　　住宅的产权年限多为70年，而商务型公寓根据用地性质产权为40年或50年。

　　二、交易税费不同

　　在公寓交易中，卖方需缴纳房屋增值税及其附加（按差额的5.55%）、土地增值税（盈利部分的30%-60%，可用其他税费抵扣）、个人所得税（盈利部分的20%，可用增值税抵扣）；买方通常需要缴纳交易手续费（合同价0.5%，契税3%）、印花税0.05%、登记费（550元/套）。远远高出住宅的交易成本。

　　三、物业费标准不同

　　公寓水电费等按商业来交，要比普通住宅贵。

　　四、首付不同

　　公寓按商业性质算的话首付和贷款利率都比较高，首付一般要求百分之五十以上，贷款十年内还清，利率有一定程度的上浮。

　　五、享受福利不同

　　公寓不算学区房，不能落户也不能享受就近入学，对孩子上学很不方便。

　　六、升值潜力不同

　　正因转让税费高，商用公寓投资客通常需通过长线放租获利，在收租10-20年后才会选择卖出实现收益。