济南雪山片区鑫都紫宸府 高价拿地遇价格配套两难

2020-07-27 10:57:00 来源:齐鲁晚报 大字体 小字体 扫码带走
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  鲁网7月27日讯 近日,雪山片区高价地块楼盘鑫都紫宸府项目迎来首次开盘。当年拿地成本高,但目前周边在售楼盘和二手房多,竞争压力大。项目首开虽以价换量,但仍难有竞争力。而本身未规划学校,周边还有炼油厂、储油站、物流园等不利因素影响,销售将面临巨大压力。

  雪山片区高地价盘

  不计成本首开

  鑫都紫宸府位于雪山片区,地处飞跃大道以南,凤歧路以东。记者采访了解到,7月18日该项目首开房源为小高层产品,分别是2号楼

  138㎡,3号楼两梯四户110㎡房源,公摊19%左右,得房率比较高。据置业顾问介绍,首开价格在14000元/㎡以内,比之前释放的15000元/㎡还要便宜。

  回顾2019年5月8日,雪山片区殷陈A-1地块出让,来自东营本土的开发商鑫都置业首次入济历经26轮鏖战,最终以82986万元摘得该地块,楼面价11492元/㎡,溢价率43.6%。从雪山片区目前已经拿地的开发商来看,鑫都·紫宸府拿地成本最高。

  11492元/平米的楼面价,如今以每平米13000多元的售价入市,不计成本的首开,牺牲利润保指标成为当下房企活下来的无奈选择。

  周边低成本楼盘多

  定价仍无竞争力

  即便如此,在目前市场下,对比同片区楼盘、二手房源,鑫都紫宸府价格也不占任何优势。

  记者走访发现,目前雪山片区聚集了中新国际城、中心锦绣天地、金茂逸墅等楼盘。其中金茂逸墅精装11层洋房价格在15600元/㎡左右;中新国际城138平米小高、155平米小高均价在13200元/㎡左右;中建锦绣天地高层均价12300元/㎡左右、小高层13300元/㎡左右、洋房13800元/㎡左右。随着上述两楼盘的逐渐交房入住,学校等配套也尘埃落定,小区逐渐成熟,购房者在选择时也有了更直观的了解。

  而在二手房方面,鑫都·紫宸府周边有万科龙湖紫郡、中建新悦城等刚刚交付不久的楼盘。北侧的钢城新苑成交价在14000元/㎡左右,东侧紧邻的中建新悦城成交价在13500元/㎡左右,南侧的金河山庄成交价在13500元/㎡左右。其他成熟的小区二手房价格基本在15000元/㎡以内。仅是周边二手房的出售价格,就已经给鑫都·紫宸府带来了较大的销售压力。

  有业内人士指出,鑫都紫宸府前期开盘入市时间因蓄客不足,导致节点一再顺延。“面对高价地,新盘入市遭遇定价难题,低价首开试水或是营销常态。济南有些高地价项目,目前不管是工程进度还是销售,均念起‘拖字诀’。”

  通过记者实探,鑫都紫宸府目前无论从配套、产品、还是环境方面,很难诠释出项目标榜的“醇熟配套、低密住宅”的理念。

  自身未规划教育用地

  配套学区难保证

  据了解,鑫都紫宸府在入市之初,有意签约学校,通过教育配套提升产品附加值。但直至开盘,学校都没有落定。记者了解到,鑫都紫宸府自身项目并无教育规划用地,未来业主子女上学,划片至哪所学校目前也无明确信息。记者致电楼盘置业顾问,当问及学区时,对方表示项目仍在积极沟通山师二附中。

  有业内人士表示,学区是限制楼盘价格的关键因素。有了学校的加持,同片区的建大花园挂牌均价大多在25000元/㎡之间。

  同时,在产品方面,鑫都紫宸府地上规划27个车位,做不到纯粹的人车分流。周边5公里内没有大型商业配套,生活便利性较差。

  住宅式公寓分布图提醒购房者购买时谨防低价风险。

  周边有炼油厂、储油站、物流园

  项目不利因素要注意

  记者实探楼盘发现,项目周边有不少不利因素。项目西南方直线距离1.8公里处是世纪大道上的济南炼油厂中心区域;项目与炼油厂中间为菜鸟物流园,物流园中心区域距离项目仅500余米。

  在同方向的西部,740余米和1.1公里处有两个大型储油罐群。此外,年输出量330万吨级的临济原油管道距离项目不足50米。此外,沿路还有大型货车、油罐车,会有一定的噪音。

  物流园、炼油厂、储油区区位图

  世纪大道上正在运转的济南炼油厂

  储油区实景

  原油管道区位图

  业内人士认为,与新东站片区的楼盘激烈竞争相比,雪山片区的楼盘虽然不多,但因为与唐冶片区距离较近,整体的供应量也不容小视。随着下半年楼市供应整体提升,天桥、华山、新东站、唐冶片区都会成为新房供应的主战场。雪山片区虽然有一定的位置优势,但是像鑫都·紫宸府这样的高价地楼盘,相邻片区竞品林立,如果高价销售,恐怕难以被市场接受,而一旦低于成本价面市,其产品质量恐怕又要被打上问号,开发商只好在“两难”的处境中寻找最佳的平衡点,市场接受度也有待观察。(据齐鲁壹点客户端)

责任编辑:房产编辑
新闻关键词:都紫宸府二手房