低于楼面成本价销售，济南鑫都紫宸府遇定价难题？

　　鲁网12月7日讯 在济南11月底的大规模土拍中，银丰、碧桂园、金科、远洋、天鸿等开发商分别拿地。值得注意的是，远洋集团成功摘得赵家庄A-1居住地块、建筑大学以西、雪山以南A商业地块，楼面价分别为6500元/㎡、2600元/㎡。其中，赵家庄A-1居住地块6500元/㎡的楼面价，要比此前在该区域拿地的鑫都地产等开发商低得多。

　　在雪山片区，2019年5月份，鑫都地产曾经以8.2986亿总价、11491元/㎡的楼面价，刷新了当时雪山片区楼面价的新高度。

　　经历高价拿地之后，鑫都紫宸府的开盘之路并不顺利，作为鑫都集团在济南开发的首个住宅项目，自2019年5月拿地至2020年7月份首次开盘以来，产品如何定价似乎一直是难题。

　　近几年以来，鑫都紫宸府所在的雪山片区楼市竞争激烈，中新国际城、中新锦绣天地等刚需盘多年低价“领跑”雪山片区，仅一路之隔的中建新悦城当前二手房成交均价普遍保持在12000元/㎡左右。

　　来自搜狐焦点的楼盘信息显示，刚开盘之时，鑫都紫宸府的成交均价在14700元/㎡左右，该价格与11491元/㎡的楼面价对比之下，显然是在赔本赚吆喝。然而，有业内人士透露，即便如此，该楼盘的销售情况也并不乐观。

　　而近日，根据鑫都紫宸府官方微信推送显示，项目更是亮出11200元/㎡ 起的价格吸引购房者，若此价格为实际成交价，鑫都紫宸府的售价将低于11491元/㎡的拿地楼面价，已经是真正的赔本销售。

　　此外，根据鑫都紫宸府的宣传海报显示，“距离地铁R2线济钢新村站”约600米的广告标语似乎成为其营销新“噱头”。根据济南市轨道交通R2线一期工程济钢新村站车站主体（地下）建设工程规划许可批前公示，济钢新村站车站主体（地下）位于济南市历城区凤鸣路与飞跃大道交叉口，而经地图实际距离测算显示，鑫都紫宸府距济钢新村地铁站的步行距离在1公里左右，其真实距离与宣传信息有一定出入。

　　据济南住宅与房地产信息网的公开信息显示，截止到2020年12月3日，鑫都紫宸府正在销售2#楼、3#楼，其中2#楼总套数88套，已售21套；3#总套数75套，已售48套。

　　根据此前机构数据统计，鑫都紫宸府于7月18日首开推出2#楼西单元与3#楼东单元，合计70套毛坯户型，均价14700元/㎡左右，去化63套，去化率达90%。如今，四个多月过去了，截止到当前的最新数据显示，2#楼、3#楼合计售出69套，销售数据与开盘时相差无几，可见项目销售压力仍然颇大。

　　一边是楼面价高启，赔本销售压力大；一边是项目周边的菜鸟物流园、炼油厂等产业存在一定程度上会影响居住体验，而项目自身没有教育规划用地，学校一事悬而未决。综合拿地楼面价等因素，鑫都紫宸府高成本的拿地价及不多的产品附加值令项目持续面临定价难题，此次11200元/㎡起的售价能否获得购房者认可，还需要看具体的成交数据情况。（据）