在济拿地楼面价逾万元 中垠鑫熙“引援”开发高价地

2018-06-15 16:28:00 来源:经济导报 大字体 小字体 扫码带走
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  济南又一个地产项目在寻求“抱团取暖”。来自山东产权交易中心的消息显示,在济南高新汉峪片区绝版位置持有3宗土地的济南中垠鑫熙置业有限公司(下称“济南中垠鑫熙”)将进行增资扩股,欲引进战略投资者共同开发该项目。

  “项目正在运作之中,现在不宜接受采访。”济南中垠鑫熙法定代表人张先生14日向经济导报记者如此回复。

  经济导报记者了解到,济南中垠鑫熙去年在济南汉峪片区以15.6亿元的总价拿下3宗土地,目前这些土地的地产产品都尚未进入销售程序。

  “这次增资扩股可以达到两个目的。一个是为项目开发募集资金,另一个是中垠在低密度高端豪宅市场经验相对欠缺,若能引入知名开发商,可为项目后续产品开发带来诸多便利。”济南东部某房地产项目负责人王先生向经济导报记者如此分析道。

  拟募资1.03亿元

  来自山东产权交易中心的信息显示,济南中垠鑫熙成立于2016年11月1日,为中垠地产有限公司全资子公司,为国有独资企业,注册资本1亿元。审计报告显示,截至2017年年底,济南中垠鑫熙总资产18.03亿元,总负债17.04亿元,所有者权益为9910.14万元。去年公司营业收入为0,利润总额为亏损89.86万元,这显示公司尚未进入运营。经评估后,该公司资产总计18.95亿元,负债17.04亿元,净资产19129.08万元,净资产溢价率93%左右。

  济南中垠鑫熙本次拟增加注册资本5385万元,占中垠鑫熙公司增资后注册资本的35%。依据上述评估价格,本次拟增资价款不低于10310万元,增资价款超出新增注册资本5385万元的部分计入公司资本公积。增资扩股完成后,中垠地产持有公司65%股权,新引进的股东持有公司35%股权。

  本次增资对意向方有一些特殊的要求。

  意向投资方须承诺,济南中垠鑫熙自评估基准日至工商变更登记日期间产生的盈利由原股东享有,亏损由标的企业承担;意向投资方须承诺,同意增资方案中标的企业法人治理结构的安排;意向增资方须承诺,在增资完成后向增资企业一次性提供不少于6亿元的资金支持。

  增资一箭双雕

  对于本次增资扩股的目的,济南中垠鑫熙表示是为了通过增资扩股为公司名下土地的后续开发提供资金保障和提升产品溢价能力,同时优化公司股权结构,完善公司治理,增强公司核心竞争力,提升公司商业运营能力。

  经济导报记者注意到,济南中垠鑫熙去年8月取得的3宗土地位于济南市高新区汉峪片区凤凰路以东,包括一宗商业、两宗住宅土地,总面积94481平方米,约合142亩。这三宗土地绑定了一些特殊条件,如开发商须建设建筑总面积不少于2万平方米的人才公寓项目,建成后无偿移交给高新区社会事业局;须出资建设汉峪片区一36班小学,建设费用约1.6亿元。另外,商业地块要引入一家“2016年中国电子信息百强企业”前20名企业,引入一家注册资本不低于20亿元的金融租赁公司。

  这3宗土地在拍卖时并未发生太激烈竞争,但住宅用地的楼面地价依然不低:1宗为1.32万元/平方米,另1宗为1.1万元/平方米。另外,这两宗住宅用地还均为低密度住宅用地,1宗地上最大容积率不超过1.3,另一宗不超过1.6。“这两个地块都是低密度的住宅,而中垠在低容积率高端楼盘的开发经验并不是很多。因此,如果它能引入国内知名的开发商,不仅可以解决公司融资问题,还可以在产品、经验等方面有所弥补,为后期产品开发、成本控制、产品溢价等方面提供支持。”前述王先生向经济导报记者说道。

  济南中垠鑫熙对增资扩股后的人事安排也证实了这种说法。经济导报记者了解到,在未来合资公司成立后,计划由新进入的股东负责标的企业的具体运作,并指派人员担任公司总经理,公司董事长将继续由中垠地产推荐。

  抱团取暖有利有弊

  经济导报记者注意到,自去年以来,济南已经出现多起开发商“抱团取暖”的案例。在去年8月份,路劲地产集团曾经过79轮举牌,最终以20亿元和2.55万平方米安置房的总成本,拿下长岭山片区74亩土地。在这次土地拍卖中,开发商承担的成本比较高,除了需要配建安置房外的楼面地价为1.344万元/平方米,而若加上安置房的成本,业内预计开发商实际土地楼面成本在1.7万元/平方米以上。

  在该宗土地成交之后不久,路劲地产集团就与雅居乐地产集团签署协议,双方将共同开发该地块。此后,路劲地产集团与雅居乐地产集团又联手拿下了长岭山片区另外一宗土地,总价格8.58亿元,未计入安置房面积之前的楼面价为1.3499万元/平方米。另外,旭辉集团还与青岛银盛泰集团联手,在济南拿下了多个项目。

  “现在土地成本比较高,开发商面临的资金压力都比较大。而开发商们联手开发,可共同分担风险,增加企业资源及实力,让项目更快地运转起来。”王先生向经济导报记者说道,不过这种合作开发的项目也会蕴藏着一些风险:“比如如果合作双方实力相当,内部经常会发生一些纷争。特别是有的项目内部结构很复杂,各个开发商把控不同业务,如果相互配合不好会产生很大内耗。”

  对于此类合作项目对市场的具体影响,王先生认为总体而言“利大于弊”。“开发商抱团取暖,实力更强大了,相对就能做出更好的产品。而且,有些项目因开发商实力原因进展缓慢,若采用联手开发的方式也可加快项目进展,从而增加市场供应。当然,不好的一面是这类产品的价格可能更贵一些,因为其中有的地价本身就比较贵,另一方面合作开发引入的股东通常都是品牌开发商,产品的溢价率会更高一些。”王先生向经济导报记者说道。

责任编辑:房产编辑