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销售、回款齐创新高背后 解析恒大战略转型哲学

2020-07-01 18:22 来源:鲁网 大字体 小字体 扫码带走
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 受到疫情冲击及楼市调整的影响,“活下去”成为大多数房企的主要任务,而恒大却在寒冬下交出一份靓丽的成绩单。

   

  鲁网7月1日讯  受到疫情冲击及楼市调整的影响,“活下去”成为大多数房企的主要任务,而恒大却在寒冬下交出一份靓丽的成绩单。 

  7月1日,恒大发布最新公告,六月实现销售760.5亿,同比大增51.3%,销售回款756.9亿,同比大增60%。今年前六月恒大实现累计销售额3488.4亿,同比增长23.8%,累计销售回款3120亿,同比增长66.5%,无论是销售额还是销售回款均刷新历史同期最高纪录。 

  这份成绩单显然非常靓丽。据克而瑞的数据显示,今年上半年百强房企销售同比整体呈下降趋势。尤其是在TOP5 龙头房企阵营里,恒大是唯一实现销售大幅增长的企业。 

  今年,恒大全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略。这份销售与回款双双“高增长”的成绩单,充分证明恒大此次战略转型的巨大成效。 

  复盘恒大的发展历史,我们发现其战略节奏一直应时而变,这让恒大在抓住大发展机遇的同时,也很好地控制住了经营的风险,最终一次又一次实现跨越式发展。 

    

  以超前布局实现高增长高盈利 

  从2017年前的超高速增长,到2018年以来的高质量发展,再到今年率先启动战略转型,不难发现,恒大每次都能准节奏完成战略调整。 

  恒大、万科、碧桂园被称之为国内房地产三巨头。万科成立于1984年,1991年成功在深交所上市。碧桂园1992年开发了首个楼盘,于2007年在香港上市。与之相对,创立于1996年的恒大起步较晚,到2009年才完成在香港上市,在相当长的时间内扮演着追赶者的角色。 

  以2006年为例,万科与碧桂园年销售分别为212亿与79亿,而恒大仅有17亿。彼时的恒大,距离龙头地位可谓遥不可及。 

  然而,恒大把握住中国经济腾飞带动房地产高速发展的黄金机遇,实施杠杆、负债、高周转、低成本”“三高一低”发展战略,通过超前的战略布局获得庞大的优质土储,推动销售爆发式增长。 

  恒大超前的战略眼光,在土地储备布局上展现得淋漓尽致。2006年恒大开始全国布局,当时头部房企在一线城市重兵堆扎,恒大率先进入的当时并不受行业重视的二线省会城市,获得了高速发展的空间。 

  到了2009年,一二线城市房地产调控持续收紧,恒大超前进入经济发达的三线城市,进一步实现跨越式增长。在2016年成为全国第一房企后,恒大顺应城镇化发展的新趋势,大举回归一线城市,最终通过以“农村包围城市”的差异化战略完成土地储备的全国布局。 

  年报显示,恒大在一二线城市土地储备占比高达67%,但楼面地价仅为1800元/平方米。巨量的低成本优质土地储备,为恒大实现持续高增长高盈利提供充足的“弹药”。 

  2016年,恒大实现销售3734亿超越万科(3648亿)与碧桂园(3088亿)登上行业销售冠军的宝座2017年,恒大实现核心利润405亿,同比大增95%,一举成为行业“利润王”,完成从“追赶者”向“领跑者”的转变。 

  到了2018年,房地产调控持续收紧,行业增速大幅放缓,大幅挤压房企加杠杆扩张空间。恒大敏锐地捕捉到房地产去杠杆化的趋势,全面向“低杠杆、低负债、低成本、高周转”的“三低一高”发展模式转变2018年,恒大销售金额为5513.4亿元,核心利润增至783亿元负债率实现大幅下降增长质量大幅提升 

  在黄金时代高歌猛进,在白银时代轻装前行。在恒大的每次战略转型背后,无疑是对市场环境变化的敏锐捕捉和未雨绸缪。 

    

  打造更稳健的“新恒大” 

  进入2020年,房地产受宏观经济和疫情的双重影响,安全稳健成为房企的首要命题。 

  虽然恒大的负债率已经大幅下降,但还远没有达到我们想要的水平,未来三年要进一步花大力气、下足功夫,用最大的决心降负债”。在许家印的掌舵下,恒大再次启动转型,全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略,核心是大力降负债。 

  仔细研究恒大的新战略不难发现,“高增长”是战略转型的关键:只有实现销售高增长,才能实现经营性现金流大幅增加,最终实现“降负债”目标 

  然而,今年上半年房地产市场陷入低迷,要想实现销售大幅增长无异于逆水行舟。 

  而恒大再次展示其超前的战略眼光。今年2月,在受到疫情冲击、售楼处大面积关闭的不利情形下,恒大率先实施“网上卖房”的颠覆性营销革命,通过实打实的大幅让利,以及调动兼职销售员积极性进行全员营销,营造了“能买则买、能卖则卖”的良好局面,推动销售高速增长,一举奠定了恒大网上卖房的绝对优势。 

  以上半年3488亿销售计算,恒大已完成6500亿销售目标的54%。即便按照许家印内部制定的8000亿销售目标,目标完成率也高达44%。随着下半年销售旺季的来临,加上“网上卖房”的持续发力,恒大完成8000亿销售几无悬念。 

  销售高增长带来强劲的经营性现金流,大大增强了恒大的抗风险能力,为大力降负债奠定坚实基础。今年上半年恒大销售回款率接近90%,以全年8000亿销售计算,将实现销售回款7200亿,这意味着许家印年初提出的总负债下降1500亿的目标将轻松完成。可以预见,恒大的降负债目标也必将顺利实现。 

  值得注意的是,自3月末以来恒大股价累计涨幅接近100%,成为走势最强劲的内房股。一个高增长、更稳健的“新恒大”,无疑是投资者所乐见的。 

  纵观恒大历次战略转型,这位战略节奏大师在该进攻时绝不手软,在该防守时也绝不冒进,这不仅让其成为中国实力最强的房企,同时为其他房企如何转型提供宝贵的启示。(本网记者) 


责任编辑:房产编辑
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