济南市中心城区范围又扩大了！城区住宅用地一、二、三级基准地价提高了一倍多。
据济南市人民政府官网发布的《济南市人民政府关于调整中心城区及市区部分建制镇（街道）驻地国有土地基准地价的通知》显示，济南新旧动能转换先行区被纳入了济南市中心城区范围。此外，济南市调整了国有土地基准定价，其中住宅用地基准地价大幅提高，城区住宅用地一、二、三级基准地价分别为每平方米14960元、12008、9840元。
先行区被纳入济南市中心城区
鲁网•泰山财经记者发现，本次通知表述的济南市中心城区包含济南新旧动能转换先行区。对此，济南早有布局。鲁网•泰山财经记者查阅资料发现，早在2016年，济南市召开全市国土资源工作会议，描绘了济南未来发展蓝图：济南市要在2030年进入特大城市序列，未来15年中心城区还要扩容110平方公里。而黄河两岸将成为济南城区扩容的主要开拓地。
根据《山东省城镇体系规划(2011—2030年)(草案)》，到2030年济南城区人口将达到500万以上，进入特大城市序列。按照“人地挂钩”的要求和国家规定人均用地100平方米的标准，中心城区规模需要扩展到500平方公里以上。这也意味着，未来中心城区规模还要在现有面积上扩大三成左右。
业内人士分析认为，济南目前已经是东西狭长的带状布局，中心城区东西两侧发展已经突破绕城，不能再一味两翼拉长，而南部山区限制开发，未来济南城长的主攻方向毫无疑问就是北部地区。在此之前济南市已经做出了向国家申请济南新区的决策。将黄河纳入中心城区，这是济南城市建设的必答题。
如今，济南这座城市正朝着既定的目标迈进。本次中心城区基准地价调整范围为东至孙耿街道东行政界线、崔寨街道北行政界线、321省道、济南高新区代管范围北界线、历城区东行政界线；南至绕城高速公路南环线、中心城区城市规划线南边界；西至中心城区城市规划线西边界、桑梓店街道西行政界线、孙耿街道西行政界线、太平街道西行政界线；北至徒骇河。
市区10个建制镇（街道）驻地基准地价一并调整，涉及市南部山区仲宫街道、柳埠街道、西营街道以及长清区归德街道、五峰山街道、万德街道、张夏街道、孝里镇、马山镇、双泉镇。
住宅用地基准地价大幅提高
鲁网•泰山财经记者从新版的基准地价表看到，济南城区商服用地被分为9个级别，其中一、二、三级基准地价分别为每平方米11924元、10942元、8198元，九级为每平方米1620元;而按此前的基准地价，一、二、三级商业用地分别为每平方米8510元、7127元和5203元，九级为878元/平方米。若仅拿极值对比，本次城区商业用地基准地价的调整幅度在1/3以上。
新基准地价将城区住宅用地分8级，其中一、二、三级基准地价分别为每平方米14960元、12008元、9840元，八级为每平方米2630元。此前的一、二、三级每平方米分别为6245元、4565元、3724元，八级每平方米852元，一、二、三级调整幅度提高了一倍多。
城区工业用地在新基准地价表中被分为7级，基准地价从2202元到411元/平方米不等。按此前的基准地价是2100元到322元/平方米不等，工业用地变化不大。
影响基准地价不直接抬高房价
基准地价是在平均开发利用条件下，对不同区域的建设用地，分别按照商业、住宅、工业、公共管理与公共服务用地进行评估，由政府确定并公布实施的法定最高使用年期的区片平均价格。
基准地价的更新和实施，为土地价格评估提供依据，为市场配置土地要素提供参考，为政府加强土地市场管理提供技术支撑，是规范土地评估行为、反映土地资源稀缺程度、推动土地市场高质量发展的重要手段和工具。
对老百姓来说，国有土地基准地价调整对房价会有什么影响?业内人士表示，基准地价的主要作用是作为政府指导价，它是一个区域的平均地价，其标准一般会比实际市场价低，仅作为土地出让起始价、政策性土地价格确定依据。
据介绍，基准地价是评估价的依据，出让底价和最终招拍挂成交价则取决于该地块的位置和配套环境等市场因素。但是，基准地价就像最低工资标准一样，是一个标杆，基准地价上调必然提高土地出让底价，必然推高开发商对地价的预估以及拿地的成本，进而提高整个市场包括开发商、银行、中介、评估机构以及广大市民对房价的预期，从而对房价产生“心理影响”。当然，预期仅是影响房价的一部分，最终房价的形成是市场综合因素的结果。“基准地价只是一个参考，房价还是由市场供需决定。”该人士说。（见习记者 徐文轩）
