山东:农地入市不等于小产权房转正 冲击土地财政

　　何谓农村经营性建设用地?

　　农村经营性建设用地在我省主要是上世纪八九十年代村集体兴办乡镇企业占地,这些土地用途已经改变,后来有些企业不存在了,甚至土地使用权几经转让,但并没有转为国有,所有权仍归村集体。

　　■访谈嘉宾:　省委农工办副主任

　　刘同理

　　■《决定》摘登:建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。

　　同等入市、同权同价,这的确是一个热点问题,是农村土地改革的重大突破,也是打破城乡二元体制的重要一步。

　　简单来说,我国土地是两个所有制,城里的土地归国家所有,农村土地归村集体所有,国有土地能买卖,集体土地不能买卖,两者权能不一样。国有土地的权能更大、更完善。这是城乡二元结构的弊端。

　　未来的目标是要逐步建立城乡统一的建设用地市场,农村集体经营性建设用地要首先突破。顾名思义,这是指具有生产经营性质的农村建设用地。农村土地从用途上分为耕地和建设用地,建设用地里面又有公益性建设用地,包括学校、村两委、体育文化设施占地等；再就是宅基地；然后是经营性建设用地。这部分用地在我省主要是上世纪八九十年代村集体兴办乡镇企业占地,这些土地用途已经改变,后来有些企业不存在了,甚至土地使用权几经转让,但并没有转为国有,所有权仍归村集体。

　　国有土地入市是招拍挂程序,集体土地想要入市,必须通过征地收归国有再招拍挂。同等入市、同权同价就是要还权赋能,集体经营性建设用地和国有土地有一样的权能,可以出让租赁,也可以作价入股,甚至说可以直接招拍挂,包括可以自己开发。

　　符合规划和用途管制这两个词非常关键,是重要的前提。符合规划,主要是符合土地利用总体规划,此外还有一些年度的、详细的规划。就是说这个土地规划中就是要搞建设、搞生产经营的,不是搞公益事业,也不作为基本农田；用途管制,是指土地用途是建厂房、住宅,还是作为商业等,划为工业用地,就不能搞房地产。

　　有一种误读,认为农地入市“小产权房”可以由此“转正”,这完全是两码事。“小产权房”是违反土地规划,改变了土地用途,是不合法的。退一步讲,即便其占地符合相关规划和用途管制,但是手续不全,程序不合规,也要补办手续、履行程序。

　　对土地进行严格管理,这是全世界都在考虑的事情,比如在美国,这个地方盖了个饭店,干着干着想改成商店,那不允许,必须走相关法律程序。因为土地是不可再生的稀缺资源,从中国国情的角度出发,人多地少,管理应该更严。

　　农地入市,目前在全国少有触及。因为现行《土地管理法》明确规定:农民集体所有的土地所有权不得出让、转让或出租用于非农业建设。未来要根据十八届三中全会精神,通过立法机关修改法律,逐步建立城乡统一的建设用地市场,这是大方向,但需要一个过程。

　　现在集体土地进入市场,虽然有征收补偿,但土地升值的大部分难以落到村集体和村民手中。所以我省今年一号文件根据《决定》精神提出,完善农村集体经营性建设用地权能,在符合规划和用途管制的前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市,同权同价,加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。去年咱们省土地出让收入大约3000亿元,当然里面不完全是农村土地出让所得,有些是城市的存量土地,这对地方财政还是非常重要的。未来如果农村集体经营性建设用地直接上市,对土地财政肯定是一个冲击。不过目前来看,符合条件的土地数量并不多。

　　总体来说,农村土地制度改革,咱们省要按照中央部署,不抢跑、不拖宕,正确、准确、有序、协调推进。