明珠·摩尔城破产重组背后 凸显中小房企资金风险
在楼市“拐点论”仍被热议之时，中小房企已露风险端倪。
12日，长清明珠广场南侧。两栋15层高的白色建筑矗立在寒风中，没有窗户，没有外墙，更没有工人施工，仅有混凝土搭起的主体，显得尤为萧瑟。
“像这种‘烂尾’状态，已经持续4年多了。”第一批在此投资的王军向经济导报记者表示，这个长清明珠·摩尔城商业建筑综合体项目（下称“明珠·摩尔城”）的开发商———山东省建设建工集团房地产开发有限公司（下称“建工房产”），如今正处于破产重整阶段，能否找到其他开发商接盘，关系到它欠银行、购房人、建筑商的数亿元债务。
“究其原因，主要是开发商前期经营战线过长、流动资金短缺，进而引发资金链条断裂。”13日，负责建工房产清算工作的山东华信破产清算事务有限公司（下称“山东华信”）济南（楼盘）分公司相关负责人对导报记者说。
多位业内人士接受采访时对导报记者表示，在房地产业经受多年调控后能否保障资金链，已成为考验房地产开发商，特别是中小房企的关键环节。在此背景下，收缩战线或将成为房企首要考虑的问题。
“烂尾”项目
作为长清区惟一规模性的商业综合体，明珠·摩尔城在建设伊始就吸引了诸多投资者参与购买。
“2004年我买了一期的4个商铺，总共花了70多万元。”王军对导报记者表示，整个项目2001年开工建设，分为两期。其中一期为明珠广场，从事商业经营，目前尚在运营；二期为两栋小高层公寓楼和一家酒店，已经处于工程停滞状态。
据悉，由于地理位置较佳，又是当地少见的高层项目，明珠·摩尔城动工时，曾被当地政府推为城市形象工程。“如果项目按照预期顺利完成，无论是客流量还是投资价值，都会有很好的表现。”王军说。
不过，这只能是购房者心中一个美好的幻想。导报记者12日在明珠广场看到，整个广场地面已经破旧不堪，多处路石被掀起，露出底下的沙土，大风吹过，漫天飞扬。
目前，广场一层商铺入口已被封闭，仅剩地下1层的银座超市、2楼的家具广场、4楼娱乐场所以及数个门头店尚在经营。“不好，配套少也没人管理，现在很少有人来逛了。”一家商铺的老板对导报记者表示。
实际上，从2010年开始，这个项目的衰败就已经成为定局。彼时，明珠·摩尔城二期公寓楼进入交房阶段，但是购房者来到现场却发现，能够看到的只有水泥裸露的主体，以及杂乱的施工现场。
“20多万元的购房款早交齐了，但在约定交房期过后3年多时间里，一直处于这种状态，没有丝毫进展。”购买二期公寓的业主张丽对导报记者表示，建工房产欠下的巨额债务，令项目一直无法再重新启动。
直至2013年6月19日，经债权人申请，长清区法院宣告建工房产进入破产重整程序，明珠·摩尔城也正式成为需要等待外力救赎的“烂尾楼”项目。“目前已经召开了两次债权人会议，但如何具体运作还要进一步探讨。”12日，长清区法院研究室主任商安岭对导报记者表示。
据了解该事项的人士透露，是否能够找到企业接手明珠·摩尔城这一资产，是整个破产重组的关键环节。
导报记者获得的山东华信去年底发布的明珠·摩尔城破产资产招商资料中显示，项目目前可处置建筑物约计25335.86平方米，且有部分土地闲置，可规划建筑面积4万到6万平方米。
“这几年长清区的房价上涨很快，现在均价多在每平方米7000元左右，比当时3000多元的售价翻了一番。如果项目转手顺利，吸收的资金应该能补偿购房者的损失以及建工房产的部分欠债。”上述了解该事项的人士认为。
资金链断裂
多位接受导报记者采访的购房者及业内人士表示，虽然明珠·摩尔城项目仍待处理，但建工房产运作项目中盲目扩张、忽视资金链风险的做法，已经足以给人警示。
“开发商的欠债压垮了整个项目。”张丽向导报记者表示，其从相关政府部门了解的信息显示，至建工房产破产重整，公司债权人包括多家银行、民间借贷公司、已交购房款的投资者、施工方等，总计欠下的债务高达6亿元。
导报记者从山东省工商局查阅的资料显示，建工房产的注册资本仅有3000万元，共有两位出资人，一是山东省建设建工（集团）有限责任公司（下称“山东建工”），出资1800万元，另一个是自然人股东满建华，出资1200万元。而即便是大股东山东建工，其注册资本也仅有3亿元。
“建工房产在开发明珠·摩尔城的同时，在济南等多地也在运作项目，加上其他资金用途，小马拉大车现象严重。”一位不愿具名的长清当地人士对导报记者表示，过长的运作链条，加上资金使用上的一些问题，最终导致了公司资金链的断裂。
对此，导报记者于12日、13日分别向建工房产、山东建工、长清市建委及工作组等多方了解情况，但最终都没有得到回应。
不过，从导报记者了解到的情况看，早在一期项目投入运营后不久，建工房产就已经显露出资金链危险的信号。
“我2004年买的时候，建工房产方面承诺商铺由其统一运营，每年返还10%的租金，共返6年，每月打款。”王军对导报记者表示，头两年他还能按期收到公司返还的租金，但是其后建工房产就不那么按时了，“慢慢变成三四个月给一次，再往后就一年半载打次款，拖到后来干脆就没有了。”
导报记者12日在明珠·摩尔城已经关闭的销售中心看到，门口仍然挂有“9%投资回报+营业额提成”的宣传条幅，其宣称的返租收益比前期宣传的更为可观。
“但一年年拖下来，实际上收到的收益很少。”王军说，这曾令其产生担忧，并进行了一番了解，发现建工房产内部资金已经出现较大风险，然而为时已晚，明珠·摩尔城项目现场很快被施工方等债权人封堵，开发商销声匿迹。
或收缩战线
“中小开发商往往愿意用高杠杆的资金使用率以小博大，但忽视其中风险。”对于明珠·摩尔城的情况，北京（楼盘）师范大学经济学院房地产研究中心教授张文清13日向导报记者表示，近期已经出现了不少房企资金链断裂导致项目被查封的情况，如济南启德国际金融中心被拍卖、威海（楼盘）银龙湾开发商破产（本报都曾予以关注）等，其背后均与开发商“大胆”的资金运作有关。
“比如‘空手套白狼’，直接通过违规预售等手段集资，再加上其他融资，进行项目开发。”张文清表示，这种模式往往会令小开发商迈进中型项目开发的门槛，做到以少量资金撬动更大市场，“但这肯定会令企业承受更多的资金成本和压力。随着宏观调控的持续，资金来源不断被收紧，企业资金链会雪上加霜，若项目销售再出现问题，很可能会崩盘。”
多位房地产业内人士也向导报记者表示，中小房企会成为今年资金风险的“雷区”。“1月至今，北京产权交易所房地产股权交易挂牌项目就已多达30宗，总金额数十亿元，这种‘变卖家产’的做法就已经暴露出了风险。”中诚顾问房地产业分析师孙浩对导报记者表示，资金问题正引起市场警惕，“如何收缩战线、缓解资金压力，应该是目前相关企业考虑的首要问题。”
（应受访者要求，文中“王军”“张丽”系化名）
时超