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政策“降水”解渴不解饿 济南楼市行情逆转仍存疑

2015-03-31 14:44 来源:鲁网 大字体 小字体 扫码带走
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气温不断升高,济南的旱情逐日加重,而楼市的高库存亦犹如“旱情”一般渴望有效降水。30日下午,中央多部委联合出台楼市新政,在购房贷款及税收等方面做出了新一轮的调控政策。业内人士认为,这场政策的“及时雨”,将进一步缓解济南楼市库存压力,但难言雨后春笋式的复苏,政策刺激下的楼市收成如何仍需观察。

    鲁网331日讯(记者 鞠鹏)气温不断升高,济南的旱情逐日加重,而楼市的高库存亦犹如“旱情”一般渴望有效降水。30日下午,中央多部委联合出台楼市新政,在购房贷款及税收等方面做出了新一轮的调控政策。业内人士认为,这场政策的“及时雨”,将进一步缓解济南楼市库存压力,但难言雨后春笋式的复苏,政策刺激下的楼市“收成”如何仍需观察。

    及时雨:多部门出二套房新规 首付比例、营业税门槛降低

    30日下午,中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》称,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40% 同时,住房公积金贷款购买首套普通自住房的,最低首付款比例为20%;首套房已经结清公积金贷款,为改善居住条件再次申请公积金贷款购买普通自住房的,最低首付款比例为30%

另外,财政部、国家税务总局下发通知规定,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

    解旱情:新政策有利于缓解库存压力 改善型需求获益

    记者了解到,从20144月份开始,伴随着全国楼市的下滑,济南房地产市场也开始转淡,连续数月成交量环比下降,市场存量一路上升,根据克而瑞房价点评网统计,截止今年322日,济南市商品住宅的存量为468万㎡,比去年3月底的352万㎡上涨了33.3%

    面对楼市高库存的状况,此前政府已多次出手救市,而随着去年下半年取消限购、限贷等一系列利好政策的出台,加上各开发商纷纷降价促进,以价换量,商品住宅存量逐渐下降,今年3月份市场存量已经连降三个月,达到去年8月份以来的最低值。业内人士认为,此番中央再推救市新政策,将继续加快济南楼市的去化速度。

   “现在政策接二连三,都直指房地产的敏感区域,救市节奏非常迅猛。”房价点评网济南首席分析师王伟认为,新政策整体上看都是围绕刺激需求,特别是改善型需求为主的。其中,二套房营业税的政策,有利于一手房和二手房市场联动,盘活存量房,由于“以小换大”、“学区房”、“社区更好”等置换型改善购房交易成本大幅降低,将促进改善性需求加快入市,直接利好一手房市场。而二套房首付比例的下调,更直接的降低了人们购置改善型住房的门槛。

    看收成:未来房价仍以“稳”字打头 市场行情难逆转

    尽管政策的调整对缓解库存起到了积极作用,但不可否认,此前的成绩与开发商普遍降价促销的政策密不可分。“对于房价来说,我认为还是会相对稳定的。”王伟认为,未来济南刚需为主的市场基础不会发生改变,而且随着二手房的大量入市,对于刚需首套房来说,可选的空间更大;对于改善型住宅来说,随着年中一批新的中高端项目的入市,供应量会增大,竞争也会随着需求的增加而增加。因此,房价上涨的空间仍有限。

    “此番楼市调整仍然是政府在经济下行压力下做出的延缓举措,楼市不太可能因此而出现像09年那样的火爆局面。”山东大学房地产研究中心主任李铁岗教授也认为,尽管在调控手段及力度上本轮政府采取的楼市调控与08年相仿,但在大环境迥异的情况下,曾经的楼市盛况难以再现,“政策只能延缓市场下行,但难以逆转”。

    “就像一个人在没病的情况下,打针的目的是预防,但是现在这个人的身体确实虚弱衰竭了,再打针只能是起到缓解作用,不可能指望他立马就变得生龙活虎。”李铁岗教授用这样的比喻来解释当前的政策调控与08年调控的本质不同。

    记者札记:

    根据天气预报,从今日起,济南将迎来一轮为期三天的降水,这对早已干渴的泉城来讲,无疑是一个好消息,但长期积攒下来的干旱局面,难以通过一场春雨来彻底解决,是否风调雨顺,还要看接下来的天气变化,而楼市又何尝不是如此呢?

 


责任编辑:鞠鹏
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