政策“降水”解渴不解饿 济南楼市行情逆转仍存疑

    鲁网3月31日讯（记者 鞠鹏）气温不断升高，济南的旱情逐日加重，而楼市的高库存亦犹如“旱情”一般渴望有效降水。30日下午，中央多部委联合出台楼市新政，在购房贷款及税收等方面做出了新一轮的调控政策。业内人士认为，这场政策的“及时雨”，将进一步缓解济南楼市库存压力，但难言雨后春笋式的复苏，政策刺激下的楼市“收成”如何仍需观察。

    及时雨：多部门出二套房新规 首付比例、营业税门槛降低

    30日下午，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》称，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。 同时，住房公积金贷款购买首套普通自住房的，最低首付款比例为20%；首套房已经结清公积金贷款，为改善居住条件再次申请公积金贷款购买普通自住房的，最低首付款比例为30%。

另外，财政部、国家税务总局下发通知规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

    解旱情：新政策有利于缓解库存压力 改善型需求获益

    记者了解到，从2014年4月份开始，伴随着全国楼市的下滑，济南房地产市场也开始转淡，连续数月成交量环比下降，市场存量一路上升，根据克而瑞房价点评网统计，截止今年3月22日，济南市商品住宅的存量为468万㎡，比去年3月底的352万㎡上涨了33.3%。

    面对楼市高库存的状况，此前政府已多次出手救市，而随着去年下半年取消限购、限贷等一系列利好政策的出台，加上各开发商纷纷降价促进，以价换量，商品住宅存量逐渐下降，今年3月份市场存量已经连降三个月，达到去年8月份以来的最低值。业内人士认为，此番中央再推救市新政策，将继续加快济南楼市的去化速度。

   “现在政策接二连三，都直指房地产的敏感区域，救市节奏非常迅猛。”房价点评网济南首席分析师王伟认为，新政策整体上看都是围绕刺激需求，特别是改善型需求为主的。其中，二套房营业税的政策，有利于一手房和二手房市场联动，盘活存量房，由于“以小换大”、“学区房”、“社区更好”等置换型改善购房交易成本大幅降低，将促进改善性需求加快入市，直接利好一手房市场。而二套房首付比例的下调，更直接的降低了人们购置改善型住房的门槛。

    看收成：未来房价仍以“稳”字打头 市场行情难逆转

    尽管政策的调整对缓解库存起到了积极作用，但不可否认，此前的成绩与开发商普遍降价促销的政策密不可分。“对于房价来说，我认为还是会相对稳定的。”王伟认为，未来济南刚需为主的市场基础不会发生改变，而且随着二手房的大量入市，对于刚需首套房来说，可选的空间更大；对于改善型住宅来说，随着年中一批新的中高端项目的入市，供应量会增大，竞争也会随着需求的增加而增加。因此，房价上涨的空间仍有限。

    “此番楼市调整仍然是政府在经济下行压力下做出的延缓举措，楼市不太可能因此而出现像09年那样的火爆局面。”山东大学房地产研究中心主任李铁岗教授也认为，尽管在调控手段及力度上本轮政府采取的楼市调控与08年相仿，但在大环境迥异的情况下，曾经的楼市盛况难以再现，“政策只能延缓市场下行，但难以逆转”。

    “就像一个人在没病的情况下，打针的目的是预防，但是现在这个人的身体确实虚弱衰竭了，再打针只能是起到缓解作用，不可能指望他立马就变得生龙活虎。”李铁岗教授用这样的比喻来解释当前的政策调控与08年调控的本质不同。

    记者札记：

    根据天气预报，从今日起，济南将迎来一轮为期三天的降水，这对早已干渴的泉城来讲，无疑是一个好消息，但长期积攒下来的干旱局面，难以通过一场春雨来彻底解决，是否风调雨顺，还要看接下来的天气变化，而楼市又何尝不是如此呢？