鲁能领秀城“先斩后奏”任意变更容积率遭罚2亿?

2015-07-18 17:37:00 来源:济南时报 大字体 小字体 扫码带走
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领秀城小区内道路交通拥堵严重
领秀城小区内道路交通拥堵严重 记者张刚 摄本报记者 李永明

 

  拥有“江北第一大盘”之称的鲁能领秀城已成超大社区。去年,该项目再次获得批准,允许增加容积率,加大住宅密度,相当于又增加了54万㎡。容积率调整的理由是否充分?容积率究竟能否轻易改动?鲁能是否受罚?记者进行了调查。

  更改:容积率由1.0增到1.166建筑面积多了54万㎡

  1年多前,鲁能领秀城的容积率获批准,允许上调。而在房地产界,这几乎是不可能的事情。

  2014年6月,济南市规划局对鲁能领秀城项目容积率调整情况进行公示:鲁能领秀城居住项目容积率调整获批,项目地上综合容积率由原来的1.0调整为1.166,调整后该项目整体地上总建筑面积约378万平方米,与调整前相比增加了约54万平方米。

  对市民来说,容积率是个相当专业的词汇。容积率,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。通俗来说,就是居住其中的市民,感觉是宽敞,还是拥挤。

  对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中所占比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率越高,建筑密度一般也就越大,开发商可用于回收资金的面积就越多,而住户住得就越不舒服。一个良好的低密度居住小区,多层住宅应不超过1.5。

  早在2004年,鲁能领秀城的开发商山东鲁能亘富开发有限公司,就与济南市国土资源局签订 《国有土地使用权出让合同》和《济南市南部城区合作开发合同》补充协议,约定综合容积率为1.0。

  时隔10年,开发商为何突然要求提高容积率?据市规划局称,因为项目建设周期长,村庄安置、公共设施建设等规划条件变化等多因素,2013年3月,鲁能亘富房产开发有限公司向济南市规划局申请对领秀城项目进行容积率调整,随后获得批准。

  受罚?坊间传鲁能亘富因容积率调整被罚2亿

  鲁能领秀城开发商申请提高容积率的理由,在一些开发商眼里,站不住脚。

  诸多理由中的“建设周期长”,是指鲁能领秀城从2002年至今一直在盖房子,截至目前,诺大的小区内仍在搞开发建设。“容积率就像法律一样,在土地出让给开发商前,都是约定好的,不能因为建设周期长就修改容积率吧?”济南一开发商介绍。

  所谓的“村庄安置”,是指2012年,领秀城附近原规划回迁安置区建设用地出现不足,领秀城项目内部分用地被划入回迁安置区,导致领秀城项目开发建设范围发生变化。而就在同年,市国土局按照占一补一的原则,在领秀城项目南侧(柏石峪村)补齐了土地。领秀城一直以来的324.28公顷总用地面积并未减少。“总面积一点都没少,提高容积率补偿的是什么呢?”济南一开发商同样提出疑问。

  “当年鲁能领秀城项目定下的容积率,现在看来确实偏低。”业内开发商介绍。近两年国家倡导土地节约集约利用,提高区域平均容积率。记者从市规划局网站了解到,目前在开发的小区容积率基本都在2.83.0之间,远远超过鲁能领秀城项目的1.0。

  “但先斩后奏就不对了。鲁能领秀城大部分项目都在2014年前售完了,2014年再变更容积率,就是先自行建设,后补办手续,这样肯定违规。”一位开发商说。

  鲁能领秀城项目容积率调整后,坊间有传闻称,开发商鲁能亘富遭到相关部门罚款两亿元的处罚。

  对此,记者近日向济南市规划局求证,相关负责人表示,由于没有权限,规划局不会做出任何罚款决定。同时,也未曾听说鲁能领秀城开发商被罚两亿元一事。

  随后,记者又向济南市国土资源局求证,对方未予以否认,并表示确实有部分关于该问题的资料,但公布前需要请示领导。再次联系,对方表示,该问题比较敏感,暂时不便介绍。

  业内:容积率堪比法律固定后不得更改

  济南市规划设计院一设计师介绍,土地的容积率是一个刚性数字,一旦确定,不得修改。

  提到容积率,要先从土地的统一编制控制性详细规划说起,俗称“控制性详规”,其中就包括容积率的数字。“详规一出,容积率就固定死了。”该设计师说。

  控制性详规出台后,才能进行土地招拍挂,进行买卖。“也就是说,土地进入开发商手中后,需要严格参照控制性详规开发,是一定不能调整容积率的,因为早在土地招标前,容积率就已确定。”

  控制性详规的制定有一系列严格的过程。“一块土地的详规要制定,先由规划局出面,委托设计院等单位设计,设计内容除了容积率,还包括用地性质等,会进行一系列科学论证。”

  “最终详规会作为一个法律文件出现。”该设计师介绍,详规设计完成后,设计单位会交给规划设计委员会审核,通过后则成为一个法规文件,一旦触犯,就是违法。

  原标题:容积率陡增,鲁能领秀城被罚?

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