山东烟草投资抛售旗下地产公司

　　◆经济导报记者  戴岳

　　数个房地产项目被降价转让的信息，令房地产“牛市”之论再次动摇。

　　19日，山东产权交易中心挂牌公告显示，中国烟草总公司旗下的山东烟草投资管理有限公司（下称“山东烟草投资”），拟转让其持有的莱阳4家房地产公司全部股权，合计挂牌价格达到14.09亿元。

　　经济导报记者注意到，上述项目在去年8月就曾被挂上交易平台。不过，与当时15.27亿元的挂牌价格相比，如今的标价已经缩水了1.18亿元。

　　值得关注的是，在北京产权交易所等多个交易平台上，还出现了山东海化集团等多家企业转让地产子公司的情况。

　　对此，山东大学房地产研究中心主任、经济导报特约评论员李铁岗对经济导报记者表示，地价飙升和竞争压力，使得很多二、三线城市的中小房地产企业纷纷转让其项目，生存状况堪忧。

　　拿了地却不开发

　　经济导报记者注意到，19日山东烟草投资挂牌转的4家公司名为弘丰置业、景丰置业、润丰置业、诚丰置业，均成立于2010年前后，是山东烟草投资进军烟台地产市场的左膀右臂，并在2013年前后就从莱阳南海新区丁字湾附近拿到了约3568亩的商住用地储备。

　　不过直到现在，山东烟草投资并未在此大兴土木。而对于未开发原因，莱阳市国土资源局给出了两点解释，一是总体规划调整，二是供电、给排水、燃气等基础设施不到位。4家公司的财报显示，今年7月以来均无营业收入，净利润小幅亏损。

　　南海新区是莱阳市重点开发区域之一，山东烟草投资早在2011年就已涉足当地地产开发，推出总投资200亿元的开发计划，但项目进展缓慢。去年8月，上述4家公司被首次挂牌转让，作价15.27亿元，但一直无人问津。如今看来，上述项目除了未转让成功，还有“缩水”的态势。

　　实际上，这仅是近两年山东烟草投资抛售的一部分地产资产。除莱阳外，山东烟草投资还曾在2013年斥资23.1亿元，在青岛高新区拍得7宗商业用地，并一口气成立了青岛慧泰、慧杰、慧鼎、慧联、慧博、慧典、慧成7家地产公司。不过这些地块也均未被开发，地产公司也在去年2月突然被批量挂牌转让，并最终被青岛城投高新投资控股有限公司接手。

　　此外，今年2月，山东烟草投资在济南设立的山东惠盛置业有限公司也被挂牌转让。早在2011年12月，该公司曾以1.96亿元拿下济南东部一块2万余平方米的土地，但直到今年1月才拿到规划许可证，土地同样处于闲置。

　　对此，李铁岗认为，上一波地产开发热潮中，各地中小资本鹊起，低价拿地盖楼然后快速售出的模式在当时还很吃香。不过随着房地产市场去库存压力加大，一线房企开始扩张市场，并受到地方政府的欢迎，能够取得地方企业拿不到的优惠政策。在一线房企品牌、服务和政策红利的多重优势下，地方房企受到严重挤压。

　　国企纷纷撤退

　　当然，山东烟草投资并不是山东第一家大举撤出房地产市场的企业。

　　虽然目前一、二线城市的楼市表现较好，但房地产企业的盈利能力明显下滑，经营成本日增，使得部分企业资金链日渐紧张，被迫忍痛断臂求生。

　　经济导报记者注意到，自去年以来，越来越多企业开始抛售地产资产。从今年下半年情况看，国资在山东转让的地产公司已达7家。资方既有央企中海油下属的山东海化集团，也有省属企业华鲁控股集团和国网山东省电力公司，此外还有东营、枣庄的地方国有企业，旗下房地产公司均亏损停运。

　　9月23日，华鲁控股集团有限公司将所持青岛华鲁利华置业有限公司60%股权挂牌转让。华鲁利华为华鲁控股旗下主要的房地产业务运营平台，转让时，今年前8个月亏损289.47万元，总资产2.32亿元，负债0.42亿元，已资不抵债。

　　9月30日，东营经济技术开发区国有资产运营有限公司转让东营市东凯置业有限公司。公开信息披露，东凯置业在东营市经开区的核心地段“府前街”附近拥有5宗土地，其中两宗商业用地、两宗商服用地、一宗住宅用地，共计23.5万平方米，评估价格为3.67亿元。

　　10月19日，北京产权交易所挂牌公告显示，山东海化集团有限公司拟转让其持有的山东海化房地产有限公司100%股权及债权。该标的企业2015年营业收入4010.57万元，净利润亏损795万元；2016年前9个月营业收入2035.53万元，盈利42.02万元。

　　下半年被转让的枣庄德圣房地产开发有限公司、青岛莱西市电力房地产开发有限公司，则均告亏损。

　　经济导报记者统计发现，近来被转让的地产项目多集中在三、四线城市，并有向一、二线城市包围的态势。李铁岗说：“地价越来越高，二、三线城市的中小房地产企业很多已经吃不消了。再加上这两年全国性的房地产开发商纷纷向二、三线城市渗透，竞争更加激烈，而中小房企的经营模式又过于单一，没有提供多元化服务的能力，所以很多生存状况堪忧。”