济南西部奥特莱斯开发热潮风险几何

　　以“名品+折扣”为卖点的奥特莱斯业态，在济南正汇聚新一轮开发热潮。

　　作为北方的首个项目，百联集团在济南西部的奥特莱斯即将于24日高调开业。此外，济南还将有至少两个投资达10亿元的奥特莱斯项目陆续“浮出水面”——其中，位于唐冶的首创奥特莱斯已渐行渐近；而在距唐冶不远的孙村，百联还将投建另一家东部奥特莱斯。

　　经济导报记者近日在采访中发现，位于东部的首创和百联奥特莱斯项目虽然尚未开工，但各方言辞谨慎，让人多少嗅到了一丝竞争的气息。“毕竟两家牵扯到竞争。”知情人士向经济导报记者透露。

　　以小镇作为开发理念，体量较大的奥特莱斯近几年可谓呈现爆发式增长，二线城市成为其主力布局地区。

　　在业内人士看来，尽管上海青浦等地的奥特莱斯表现不俗，但这一模式能否在其他城市复制，济南的消费力能否容纳这么多奥特莱斯，恐怕还有待观察，也需要一段时间的市场培育和经营。

　　名品比例相对少些

　　20日下午，经济导报记者来到位于槐荫区美里路的百联奥特莱斯购物广场，其整体为欧洲风情小镇形式。在一片雾霾笼罩下，广场内各门店正在筹备中，项目将于24日正式开业。

　　济南百联奥特莱斯营运部相关负责人接受经济导报记者采访时表示，此次开业率约为90%。“有一些名品，如Armani等大牌，正在装修赶工期，需要春节前后才能开业，所以这次开业可能有些名品是开不了的。90%的品牌都可以开，包括Coach、Tommy Hilfiger等。”

　　“毕竟奥特莱斯还是以卖货为主，还要符合大众的需求。”上述相关负责人坦言，“像北上广可能名品多些，比较全，济南这边可能名品相对少些，比如别的地方是50%或30%，我们这边可能是20%。”  

　　济南百联奥特莱斯方面称，预计24日将有125个品牌可以开业。今年12月24日至明年1月2日，其所有入驻品牌折扣都将不高于6折，部分产品将1折销售。

　　公开信息显示，落户济南西城的这家奥特莱斯总建筑面积近7万平方米，总投资约5亿元。这将是百联在全国范围内的第六家奥特莱斯。在其对外宣传中，一直将其定义为山东首家纯正奥特莱斯。

　　百联集团官网资料显示，其是上海市属大型国有重点企业，是由原上海一百集团、华联集团、友谊集团、物资集团合并重组而成的大型国有商贸流通产业集团。已投入运营的百联奥特莱斯有上海、杭州、武汉、无锡、南京5家。

　　首创或明年初开工

　　百联规模化扩张奥特莱斯的做法，仅是一个缩影。试图在济南奥特莱斯市场分一杯羹的还有首创集团。

　　20日，经济导报记者在济南东部的世纪大道北侧、唐冶山西侧区域看到，现场已竖起高高的施工围挡，围挡上可见首创奥特莱斯的宣传广告。就在今年济南的“6·29土拍大战”中，被底价摘走的唐冶G016地块，即为这块首创奥特莱斯用地。

　　济南市历城区唐冶新区管委会招商科的一位工作人员向经济导报记者证实，首创奥特莱斯项目目前在做前期基础性准备，地上物都已清理完毕，只等正式开工了，预计明年年初开工。

　　“前期我们招商，后期他们过来考察的，考察了很长时间。”上述工作人员说，首创方面主要看重的是这个位置，“靠着世纪大道，区域不错。”

　　上月底，首创集团旗下的首创钜大（01329.HK）发布公告称，将在香港筹资14.77亿港元，用于北京、济南等地的奥特莱斯综合商业项目建设。据悉，首创集团是北京市国资委所属的大型国有集团公司。

　　根据首创奥特莱斯官网信息，首创奥特莱斯济南项目今年8月底签约。项目位于历城区唐冶新区唐冶山东侧、历城区体育中心北侧，南邻世纪大道，占地面积约180亩，建设周期两年左右。初步预计总投资金额约10亿元（土地连同地上发展）。

　　经济导报记者查阅了首创钜大在港交所发布的公告，济南项目规划总建筑面积将约为13.8万平方米，其中约16%的建筑面积将规划用于发展泊车位，约84%的建筑面积将规划用于发展奥特莱斯商店、食肆及其他商业用途。

　　公告披露，奥特莱斯商店将以投资物业持有，向售卖品牌商品的零售店出租。预期于2018年末开始营业。

　　先占领一部分市场

　　由唐冶一路向东，即是孙村片区，这里引入了另一家百联奥特莱斯。土地已经成交，即是本月初以底价成交的孙村片区商业用地，由百联集团和济南华昱置业摘走。

　　根据挂牌出让公告，上述位于孙村片区的G111地块为批发零售用地，位于春晖路以西、科新路以北、规划路以东、科创路以南，计容总建筑面积约20万平方米，成交价为3亿元，楼面价约1500元/平方米。

　　经济导报记者联系到负责该项目的济南高新东区商业发展中心招商部门相关人士，据其称，东部百联奥特莱斯项目目前“还在做设计，还没有开始施工。预计总投资大概10亿元，建筑面积约10万平方米”。

　　“东部（百联奥特莱斯）会更大些。”上述济南百联奥特莱斯营运部相关负责人对经济导报记者说。

　　一位接近百联奥特莱斯的人士告诉经济导报记者，济南西城的奥特莱斯项目虽然体量相对较小，但也考虑到“东部的奥特莱斯2017年是建设期，西城可以提前一年营业，先占领一部分市场”。

　　“东部可以辐射莱芜、淄博、滨州等地，西边主要考虑辐射聊城、菏泽、德州等地，各有侧重。”上述接近百联奥特莱斯的人士还说，建筑风格也不同，“东部是西班牙风格，西部则是意大利风格。”

　　在谈及选址区位时，上述济南百联奥特莱斯营运部相关负责人表示，所有购物风情小镇式的奥特莱斯都是在郊区，有一个重要的关键点是交通很便利，临近二环西路高架及高速，可以辐射周边区域。

　　应控制一定速度和量

　　依托小镇式的折扣购物概念，奥特莱斯作为名品折扣业态，在海外发展非常成熟，在中国仍属于成长期。

　　“对济南来说，奥特莱斯挺多，但是真正意义上的‘名品+折扣’还是比较少的，购物休闲体验不突出。”上述济南百联奥特莱斯营运部相关负责人坦言，“山东这边还没有比较好的知名奥特莱斯。济南这个市场，需要把原有的奥特莱斯观念转变一下。”

　　近年来，中国消费者对品牌货品的消费热情引起了市场的青睐，奥特莱斯在中国扩张明显、发展迅猛。

　　百联也是从百货向奥特莱斯转型的典型。在实体零售业低迷的背景下，部分实体业者选择了转向奥特莱斯等体验式业态。

　　对于奥特莱斯市场，各路经营商争相分一杯羹，不过鉴于拿地选址、品牌资源等有一定门槛，这一领域已形成具有集团化背景企业之间竞争的局面，而在一线城市奥特莱斯选址有限的背景下，他们更多将目光投向了二线城市。

　　对于济南的奥特莱斯项目，山东大学经济学院教授、房地产研究中心主任李铁岗接受经济导报记者采访时坦言，实际还是地产项目。这些项目应是逐渐发展探索，慢慢去做，风险也会小点，如果建得太多，本身这个模式是存在一定问题和风险的，因此不可盲目，“应控制一定的速度和量。”