【海通地产】中国恒大：顺利引入300亿战投，工作有序推进

　　事件：

　　凯隆置业及恒大地产（公司全资附属公司）与8家战略投资者订立投资协议，后者将合计出资人民币300亿元取得恒大地产经扩大股权合计约13.16%。

　　点评：

　　顺利引入300亿战投

　　2016年12月30日，公司旗下全资附属子公司凯隆置业及恒大地产与8家战略投资者订立投资协议，投资者将合计出资人民币300亿元取得恒大地产经扩大后的约13.16%股权。此次引入的战略投资者共8家，其中中信聚恒、广田投资、华建投资分别认购50亿元，各占2.19%，中融鼎兴、山东高速、睿灿投资、深圳美投、广东唯美分别认购30亿元，各占1.32%。

　　根据中信银行的恒大地产路演材料，投前恒大地产估值为1980亿元，投后估值为2280亿元，此次每股认购价格为9.99元/股，投资期限为3+1+1年（3年锁定期，1年解禁退出期），退出方式包括：1）上市后二级市场出售退出；2）凯隆置业回购及恒大地产集团分红；3）长期战略持有，凯隆置业股权补偿战略投资者股权的50%。增资完成后，恒大地产将由凯隆置业持有约86.84%权益。

　　深深房借壳工作有序推进

　　中国恒大集团将通过内部重组将房地产业务整合并入恒大地产，并以此为主体引入战投和重组上市公司平台深深房。如今恒大地产成功引入8家战略投资者，300亿增资款为公司增加储备资金，并使得公司可维持深深房于重组完成后的公众持股量，借壳工作有序推进。

　　根据中信银行的恒大地产路演材料，此次注入A股壳公司深深房的资产包括恒大绝大部分的房地产项目（除海南海花岛和江苏启东海上威尼斯两个旅游地产项目）。恒大集团持有的文化业务、金融业务、互联网业务以及恒大健康、恒腾网络、嘉凯城的52.78%股权则留在港股平台。除地产业务以外，此次拟注入A股的资产还包括恒大淘宝足球俱乐部，目前已成功登陆新三板。

　　承诺17-19年扣非归母净利润888亿元

　　根据中国恒大集团和深深房2016年10月3日的公告，凯隆置业承诺恒大地产2017-2019年扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润合计约888亿元，若重组上市后恒大地产业绩承诺未实现，凯隆置业需要将对应比例的A股股份补偿给上市公司。恒大地产未来三年（2017-2019）预期合约销售额分别约人民币4500亿元、5000亿元、5500亿元；预期营业收入分别约为人民币2800亿元、3480亿元、3800亿元；预期扣除非经常性损益的归属于母公司所有者的净利润分别约人民币243亿元、308亿元、337亿元。

　　截至2016年6月30日，恒大地产拥有土地储备16700万平米，平均土地成本1370元/平米，总货值高达2288亿元，其中一线和二线城市土地储备占比达到74%。按照2016年1-9月销售均价8150元/平米，平均扣非利润率8.80%测算，潜在销售利润高达1198亿元；假设销售叠加30%的情况下，潜在销售利润约838亿元。我们认为，恒大地产具备完成业绩承诺的能力。

　　2016年销售金额面积双料冠军

　　根据克尔瑞公布的2016年度中国房企销售金额、面积排行榜，中国恒大2016年完成销售金额3731.5亿元，销售面积4467.6万方，成为中国房企销售金额和销售面积的双料冠军。其中，中国恒大完成的权益销售金额高达3350.6亿元，远超排名第二的万科（2606.5亿元）。

　　估值水平低于A股同类地产公司

　　根据引入300亿战略投资后的公司估值2298亿元，以及预期2017年扣除非经常性损益后净利润243亿元计算，恒大地产2017年的PE大约在9.46倍，略低于A股同类地产公司。

　　投资建议

　　我们认为恒大强大的成本控制能力、准确的市场定位、大规模快速开发能力等内控管理措施，将继续确保企业强大的竞争优势。而恒大强化一二线的城市布局，以及“现金为王”的策略使得公司安全系数提高。