一季度300城住宅用地楼面均价同比涨23.5% 各线城市全面分化

  2024年一季度(截至3月26日，下同)，据中指研究院，全国300城住宅用地成交3511万平方米，同比下降10.6%；但土地出让金达到2180亿元，同比增长了10.4%。值得注意的是，300城住宅用地成交楼面均价同比上涨23.5%，溢价率提升至5.6%。

  进入2024年，多城市土拍规则整体延续宽松态势，部分城市继续放松土拍条件。上海在今年第二轮土地公告中，优化了此前执行18年的“70/90”政策，中小套型比例的要求由之前60%-80%降至50%-70%；深圳也于近期取消了“70/90”政策。

  中指研究院市场研究总监陈文静分析指出：“今年以来，一线城市土拍节奏相比去年加快。截至3月26日，一线城市住宅用地成交规划建面同比增长约88%，出让金同比增长接近2倍。核心城市住宅用地放量一定程度有利于提振企业拿地积极性，也有利于带动土地市场预期修复。”

  住宅用地楼面均价同比涨23.5%

  今年以来，全国300城住宅用地供求两端延续低温态势，但同比降幅均收窄。从供应和成交整体情况来看，在供应大幅下降的情况下，成交规模降幅收窄，并且远低于供应缩减的幅度。

  据中指研究院初步统计，2024年一季度，全国300城住宅用地推出4030万平方米，同比下降30.6%；住宅用地成交3511万平方米，同比下降10.6%，降幅较去年全年收窄10.2个百分点。其中，一线城市同比增长87.8%，二线城市下降13.1%，三四线下降14.9%。

  从成交金额来看，300城土地出让金2180亿元，同比增长10.4%，而不同能级城市之间的分化更为明显：一线城市同比增长198.7%，二线和三四线城市分别下跌18.2%和8.9%。

  住宅用地成交楼面均价同比上涨23.5%，溢价率提升至5.6%。今年以来，一二线城市多宗土地拍卖，尤其是一线城市优质地块拍地节奏加快，带动300城出让金及楼面均价结构性上升。

  各线城市全面分化

  各线城市土地市场无论在宅地推出规模、成交规模、土地出让金总额，还是溢价率、流拍率等方面，均出现了分化。

  2024年一季度，一线城市推出面积同比降幅超五成，而成交面积、土地出让金、成交楼面价出现不同程度增长，中指研究院分析其原因时指出，一是2023年上海、广州第一批次住宅用地多在一季度挂牌、4月份拍卖，而今年一线城市不少地块已在3月底前完成拍卖，特别是北京，出让规模增至152万平方米，成交面积同比增幅超100%。

  另一方面，今年一线城市成交地块多位于核心区，成交楼面价整体较高，与去年同期相比差异较大。北京2024年度第一轮拟供应商品住宅用地清单中，有9宗位于中心城区，占比约四成；广州第一轮拟供应商品住宅用地清单中，中心四区地块数量占比超四成。

  但二线、三四线城市不甚理想，推出、成交面积同比均下降，推出面积降幅均近三成，叠加房企投资信心偏弱，成交面积降幅均超一成。最终反映到成交楼面均价，呈现了结构性变动，二线城市同比下降5.9%，三四线城市同比上涨6.9%。

  重点22城中也产生了分化，北京、上海、杭州土拍情况较稳定，推出宗数占22城的比重约31%，而沈阳、郑州、武汉推出宗数均在3宗以下。多重因素影响下，房企投资区域也发生了分化，进一步向核心城市聚焦，市场集中度进一步上升。

  根据中指数据，2019-2023年的四年间，住宅用地出让金TOP10、TOP20、TOP50城市占全国出让金的比重普遍逐年提升。2024年一季度在一线城市土拍节奏加快带动下，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重提升至六成。22城累计拿地金额中，央国企占比63%，其中北京、广州、上海央国企拿地金额占比均达八成以上。

  对于今年土拍市场趋势，陈文静认为：“当前在房企投资审慎及新房销售尚未企稳下，企业拿地仍聚焦热点城市或流速有保障的板块，伴随着优质地块不断放量、土拍规则继续调整等，核心城市土拍情绪有望继续修复，土拍分化现象或进一步加剧。”