杭州"放行"三四套房贷款：政府向银行吹风给予支持
华夏时报记者 王海春 上海报道
今年备受库存压力困扰的杭州，近期一二手房的成交量均出现逐步回暖的迹象。
“杭州改善需求入市的迹象非常明显。以前到楼盘案场的人群中，只有10%左右的人是改善需求，现在改善需求至少占到了三成。”克而瑞杭州总经理刘晨光说。
杭州楼市的回暖，一方面得益于限贷的松绑，更重要原因在于获得银行信贷的支持。杭州业界人士透露，部分购房者名下已有两套房，再购买第三套甚至第四套房，也可以获得贷款。
“杭州限购松绑后，当地政府向银行吹过风，希望银行多给予支持。”杭州一位房产机构高层告诉记者，政府尤其希望对首套房提供利率优惠，以及对改善性需求降低首付比例，增加贷款成数。
松绑三、四套房贷
“目前带看量激增，成交量也开始增加。卖一买一的置换性改善性的需求尤其活跃。”杭州华邦地产市场部经理王慧表示，不仅是二手房，杭州新房市场的成交也开始活跃起来。
自9月底以来，杭州的成交量出现了持续上扬。据世联行(13.81, -0.44, -3.09%)10月28日的报告，杭州十一过后第一周新建商品房的成交量仅为6.8万平方米，10月20日-10月26日的当周成交量就升至16.9万平方米。
“现在购房人即使名下已有了两套房，只要前两套贷款还清，第三套则以折衷的方法被认为是二套房，新房首付六成，可贷四成。如果还想贷款买第四套，则被认为是第三套贷款，有的银行可以贷到三成左右，但利率上浮会超过20%。”杭州某房产分析机构高层管理人员告诉记者。
限贷政策未松绑之前，杭州购买第二套房的放贷审批周期较长，且利率也需上浮10%，若购买第三套房则根本无法贷到款。
上述杭州房产机构高层告诉记者，以前在杭州买房，银行既认房又认贷，而现在银行都有自己的口径，审查时主要认贷，名下房产只是参考而不再具有决定作用。不过，并非所有的银行都可以对第三套贷款，这与开发商实力以及银行有无额度有关。
此外，中国指数研究院[微博]杭州首席分析师高院生告诉记者，本轮限贷松绑，杭州的国有银行积极性明显高于股份制银行。
克而瑞杭州总经理刘晨光也指出，国有银行上半年对房贷审批相当谨慎，因此三四季度的额度比较充足。而股份制银行的头寸并不充裕，这也与股份制银行在上半年放贷较猛有一定关系。
而杭州一些银行之所以愿意对第三套甚至第四套的购房人贷款，则是因为这类贷款对银行来说确实有利可图。
“购房人购买第三、四套房，总价往往在500万以上，单价多数都超过1万元/平方米。即使贷款仅为总房款的30%，500万的总房款也能贷到150万，且利率至少要上浮10%甚至更高。此外，对银行来说，这部分购房人资金周转能力也较强，被认为是能带来更多收益的优质客户。”刘晨光指出。
库存居高不下
与多地银行对贷款优惠按兵不动有所不同，杭州在贷款支持上显得劲头十足。据记者调查了解，目前杭州首套房的购房者还是可以从银行拿到9.5折甚至9折的利率优惠。
“首套房8.5折利率优惠现在是拿不到的。但只要符合条件，9.5折多数可以拿到，一些运气好的甚至可以拿到9折。”王慧告诉记者。
杭州房产中介及机构高层告诉记者，杭州限购松绑后，杭州市政府曾与当地银行斡旋，希望银行可以在贷款审批上有所支持，其中包括对首套房进行利率优惠，以及对改善性需求降低首付比例。
记者在采访中了解到，杭州一些银行之所以在贷款利率优惠上落实比较到位，也与明年可能会进入降息通道有关。
根据中金公司10月27日的研究报告，中国宏观政策发挥逆周期操作功能的因素正逐步消解，中金公司由此预测明年央行[微博]将全面降准4次并降息2次，而整体的货币环境将比今年要宽松。
全国房地产商会理事李骁认为，银行贷款利率降不下来，是因为基准利率较高。如果明年真的进入降息通道，那么未来形势将发生重大的变化。今年四季度各大银行一定会想办法争抢房贷客户，房款总额较大的购房者更是银行争抢的重点对象。
阳光城(12.87, -0.12, -0.92%)集团营销中心总经理王锋指出，杭州楼市低迷一是因为库存量较大，但另一方面也与限购限贷政策对需求的控制有关。“双限”完全松绑后，相当于解除了悬在杭州楼市头顶的达摩克利斯。
不过，杭州楼市库存量仍然居高不下，这仍是阻碍当地楼市快速回暖的主要因素。
杭州透明售房网统计显示，截至10月22日，杭州市区新建商品房可售房源总量已超过14万套。如果按照去年全年成交87015套的销售速度，大约需要20个月才能卖完。即便按照今年8-9月月均成交9481套的水平，也需要15个月的去化周期。
“在至少约半年的时间里，杭州房价还将波动或在筑底，未来一年涨价的可能性较小。”高院生指出，由于今年上半年成交低迷，很多楼盘的销售率非常低，随着成交开始放量，对于开发商而言，出货的时间窗口终于打开，因此未来一段时间开发商仍会选择低价跑量。