济南在全国首推二手房“带押过户” 业内人士：卖方拿到钱、买方拿到房都更快了
无须提前还贷，无须垫付资金，二手房“带押过户”在济南正式落地。8月17日，记者在济南市委市政府召开的新闻发布会上了解到，济南市自然资源和规划局协同济南住房公积金中心和银行、公证等机构，创新推出二手房“带押过户”登记新模式，对于存在抵押的房产要上市交易的，实现了不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款，提高交易质量，降低交易成本。
那么，在二手房交易过程中，贷款购买有抵押的房子，过去的办理流程是什么样的呢？在传统模式下的二手房交易，没有一家银行愿意在无法保障资金安全的情况下承担“带押过户”后卖方不及时还款的风险。然而，卖方抵押解除、二手房过户，买方抵押设立三个登记环节，在二手房交易过程中缺一不可，且先后顺序分明，买卖双方要过户就必须要先行解除原贷款银行的抵押，这是银行保障自身的“安全锁”，但这也成为二手房在市场流通的绊脚石。
“在原来传统的模式下，带着抵押的房产要上市交易是相当麻烦的，要先解除抵押归还贷款再过户。”济南市不动产登记中心申请受理部副部长张春霞告诉记者，而二手房“带押过户”登记新模式，打破了原来的常规做法，把解除抵押放在了最后环节。
“先办理过户和放贷，等所有的手续都办完了，最后再解除抵押。虽然我们看到只是一个环节小小的调整，但其实这个调整大大降低了交易成本，同时全面化解了交易风险。” 张春霞告诉记者。
传统模式要求先解押才能过户，解押就必须要还款，不还款就不可能解押，也就无法办理过户；而买方如果需要贷款购房，就必须先办理过户和抵押，银行才能放款，在这种情况下，卖方想要用买方的钱还贷是不可能的，就必须筹措过桥资金，因此额外增加了一大笔支出。尤其是遇到买方贷款迟迟放下不来的情况，长期占用过桥资金，成本也在大幅增加。而“带押过户”的模式，就是使用了买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，不必筹措过桥资金，降低交易成本。
同时，传统模式下，买方银行是先审批，后过户登记后才放款，在这个过程中，买方在征信及贷款登记资料的准备上难免会出现什么问题，一旦无法办理抵押登记，买方就要通过其他方式来筹措大量资金支付给卖方。同时，因为房子是先完成过户的，在这个过程中，卖方承担的风险是巨大的，有可能房财两空。过去经常有这样的案例，买卖双方都承担着很大的压力，有些交易也会因为存在这样的风险而取消。还有种情况，就是在传统流程下，环节多而且时间长，在这个过程中，一旦买卖双方任何一方出现经济纠纷，法院查封房子，对整个交易会产生不利的影响。而新模式是不需要先解押，买方把房款打到提存账户就可以拿到房，如果过户存在问题，房款还能原路返还，最大程度保障双方利益，将风险降至最低。
记者了解到，济南市自然资源和规划局联合市住房公积金中心出台了《关于推行存量房交易公积金贷款“双预告登记”的通知》，推行存量房转移及抵押“双预告及预转本登记”模式，调整公积金贷款放款流程，将必须正式过户抵押后才可放款的流程调整为预告登记放款，为实现“用新贷还旧贷”、“带押过户”新流程的实施提供了政策保障。
为了进一步给交易双方和金融机构提供便利，济南市自然资源和规划局不动产登记中心拓展线上申请系统，银行贷款审批完成即可线上申请抵押预告登记，买卖双方在手机端确认“双预告登记”即可。同时，积极向房地产开发企业、房屋经纪机构延伸预告登记端口，进一步简化办理流程，缩短办理时间，便民利企，既“锁定”真正的买方，又防止“一房多卖”，为买卖双方财产安全保驾护航。
在济南推出的“带押过户”新流程里，还引入了公证“提存账户”的环节。在交易未完成之前，所有资金均由该账户监管，确保资金安全，一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况，交易失败，资金原路返还，避免发生资金纠纷。通过“提存账户”模式下的“带押过户”，可以实现“零风险”。更重要的是，有了公证提存这一官方护航手段，让买卖双方都能安心，不必担忧社会上其他各类“资金监管”模式带来的资金风险。
记者了解到，目前，“带押过户”在建行、工行、北京银行等多家银行试点成功，将在全市二手房市场全面推行，实现银行贷款审批、抵押放款及二手房转移登记、抵押注销等各环节的无缝衔接。
同时，“带押过户”这一新模式，缩短时限，效率提高，变繁琐为简单。以前市民办理二手房交易过户，买卖双方签约后须由买方先向银行提出贷款申请，贷款审批通过后，卖方必须先结清原银行贷款，办理抵押注销登记，然后才可申请办理转移登记、抵押登记，登记完成后买方银行放款，卖方最终才能拿到剩余的购房款, 双方不仅要在登记机构和银行之间来往多次，所需的时间周期也会很长，少则十天半个月，多则一个月以上。
“带押过户”实施后，“进一个窗口，提交一套材料，办理一次业务”，买卖双方无需跑腿，转移和抵押“双预告登记”通过银行就可以完成线上申请，转移登记和抵押登记可同步办理，抵押预告登记自动转为本登记，卖方在办理转移登记的当天或第二天就可以拿到购房款，结清原银行贷款。一方面减少了群众跑腿次数，另一方面，办理时限压缩至1-3个工作日办结，简单的流程将进一步激发群众二手房的交易欲望，为市场注入动力。
张春霞告诉记者，自2022年2月份设计了整体“带押过户”的流程图及操作办法，历时近半年的时间，流程一直在落地业务中不断优化，形成了目前最终的“带押过户”流程。目前在北京银行、建设银行、工商银行办理成了多笔“带押过户”业务，包括同行的、跨行的、带公积金贷款的。目前共计办理了17户二手房“带押过户”业务，涉及提存款项共计8107.55万
济南房产网大客户事业部总经理柳廉恒告诉记者，二手房“带押过户”，缩短了二手房成交的周期，增加了买卖双方更多的可选择性，降低二手房在市场上的流通成本，对接下来济南的二手房市场会有一定的促进作用，为市场注入一定的活力。“利好是对于双方的。对于卖方来说，能快速拿到应有的房款，而不用付出更多的时间成本和金钱成本。对于买方来说，能尽快拿到自己的房子尽快入住。”