佳兆业与万科终止转让协议 获汇丰银行豁免

 　　广州日报讯 （记者潘彧）前日22时许，处于风口浪尖的佳兆业集团再次发布公告。称其对汇丰银行的违约债务目前已经得到汇丰银行豁免，但其美元债息未按期兑付，已经形成违约，成为首家美元债违约内地房企。同时，万科收购其上海项目公司的行动终止。

　　业内人士认为，这一房地产“黑天鹅”时间或将拖累内地房企信托融资及海外融资。

　　汇丰银行已发豁免通知

　　公告内容显示，佳兆业目前已经得到汇丰银行的豁免通知，称汇丰银行宣布豁免因协议违约而促发的提前还款计划，并容许佳兆业制定可行的还款建议及相关方案。

　　此前的1月2日，佳兆业就公告称，由于郭英成的辞职违反了银团贷款条件，遭汇丰银行要求提前偿还去年8月借出的4亿港元定期贷款，但佳兆业并未还款。这也被认为佳兆业第一笔违约债务。

　　公告称，对于出售上海青湾兆业股权及股东贷款的事项，目前买卖双方已经签订终止协议，这意味着万科收购佳兆业上海分公司的行动终结。

　　去年12月31日，佳兆业发布公告称，公司全资附属公司上海新湾投资发展有限公司与上海万科房地产有限公司订立协议，上海万科将接手佳兆业上海青湾兆业房地产开发有限公司100%股权及股东贷款，总代价为12亿元。

　　此外，佳兆业的公告称，1月9日，已有4.47亿元及2.26亿元的人民币银行账户被数间银行冻结和划扣，同时，公司已经收到多项债务人向法院申请财产保全的申请，并接获相关法院向有关集团一成员公司6.51亿元资产保全的民事裁定书。

　　同时，公告还表示，佳兆业应于1月8日偿还的一笔2500万美元的利息已拖欠，发生债务违约。这笔债务由佳兆业在2013年1月发行的一笔7年期、票面利率10.25%的5亿美元（约合31.05亿元人民币）票据所产生。此次利息没有清偿，使得佳兆业成为首家美元债违约的中国房企。

　　公告中显示，佳兆业正在聘请财务顾问，协助公司审阅评估制定解决方案。此外，部分业内高层也透露，已经有部分企业正在与佳兆业进行接触，谈判收购事宜。

　　数据

　　用益研究报告显示：去年以来信托产品的个体风险暴露明显增加，房地产信用风险加大，面对不确定性的外部环境，房地产信托新增规模放缓。2014年四季度，房地产集合资金信托的成立规模为355.6亿元，与2013年四季度的1010.2亿元相比，下降64.8%。而去年第四季度发行的房地产信托预期平均年化收益率达9.88%，与2013年同期的9.60%相比上行了28个基点。

　　中原地产的一份报告显示：从2014年开始，内地房企对于境外融资的依赖程度已经超过境内融资。2014年前10个月，行业排名前10的房企境外融资规模达740.14亿元，占融资总额的66.6%，而内地融资占比仅为33.4%。

　　业内担忧：

　　佳兆业或导致房产信托新增规模放缓的趋势

　　12日，爱建信托母公司爱建股份也公告称，曾于2014年3月发行“爱建-佳兆业杭州项目投资集合资金信托计划（查询信托产品）”(下称爱建—佳兆业杭州信托)，由于面临重大不利情形，可能对该信托构成重大不利影响，爱建信托已向法院起诉，要求融资方提前归还信托借款本息。记者发现，该信托涉及募资正好为6.51亿元。

　　此前，工行、建行等15家金融机构已向深圳中院申请诉前财产保全，要求查封佳兆业在深圳的部分资产。而就在1月12日，又有两家金融机构向深圳中院申请查封佳兆业资产，再加上爱建信托，目前申请查封佳兆业资产的金融机构，已经达到18家。这其中，涉及平安信托、华润深国投、外贸信托、爱建信托等多家信托公司。

　　“从佳兆业的情况看，该集团信托融资占比超过50%，这也是我国房地产企业‘曲线融资’的具体表现。但是，对房地产企业而言，许多旧城改造类项目开发周期长达5年以上，远超信托产品周期，这使得企业资金压力巨大，必须确保业务稳定、回款正常，才能实现兑付及时。一旦遇到突发事件，各种收入或回款性现金流就会出现断裂，以致形成‘多米诺’骨牌效应。”和君咨询有限公司合伙人王泽茂公开表示。

　　业内人士担忧，佳兆业这一“黑天鹅”或导致房地产信托新增规模放缓的趋势更加明显。

　　业内声音

　　民生证券的分析师闻群：房地产信托收益逆市上升体现出该类产品风险溢价在走高。

　　多位专家担忧：佳兆业在海外美元债券违约一旦扩大，可能拖累内地房企海外融资的利率和进程。

　　中债资信评估有限责任公司评级业务部马小明撰文称：“佳兆业集团债券违约事件并非由房地产行业系统性风险触发，但已导致其他内地房企相关美元债券收益率大幅飙升。若佳兆业后续触发交叉违约条款，或将进一步抬升房企海外融资成本。”

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进：“佳兆业的事件背后，也使得投资者对于房企的各类融资计划会持谨慎态度。”