个别房企财务激进引监管层关注 信托贷款等表外融资或收紧

　　银监会主席郭树清日前表示，除了企业和政府部门的杠杆率需要降低外，居民部门杠杆率也是风险的来源之一，需要降低。央行副行长潘功胜也表示，“我们也关注到个人住房贷款、家庭部门杠杆率增长速度有点快，个别的房地产企业可能在财务方面比较激进，会有一些风险，这些我们都在密切关注。”

　　对此，苏宁金融研究院宏观经济中心主任黄志龙昨日对《证券日报》记者表示，居民部门杠杆率过快存三方面原因：一是信贷政策推动与鼓励；二是金融机构和互联网金融的推波助澜；三是此轮加杠杆前，居民的杠杆率较低，使得居民部门有较大的加杠杆空间。

　　“这一轮居民杠杆率的快速攀升与2015年以来的房地产市场上升周期相重合，居民贷款买房是推动其杠杆率过快增长的主要原因。”东方金诚研究发展部副总经理王青昨日对《证券日报》记者表示。

　　王青同时表示，居民举债消费也是其杠杆率增速过快的一个重要原因，这主要体现为居民短期贷款增速偏高。2017年居民短贷同比增长约1.8倍，今年前两个月累计同比增长更是达到了5.2倍。这其中除部分资金流入房地产市场外，居民消费贷大幅增长也是其中的重要原因。

　　中银香港首席经济学家鄂志寰昨日对《证券日报》记者表示，在消费升级的大背景下，新增消费贷可能流入楼市及其他消费领域。

　　王青预计，在2018年房地产调控延续背景下，居民部门杠杆率有望停止上升。

　　但针对短期贷款的大幅增加，招商银行资产管理部高级分析师刘东亮昨日对《证券日报》记者表示，这暗示仍有不少消费贷等用于居民购房，预计地产调控政策仍会保持严厉，避免居民过度加杠杆，但因城施策或更明显。

　　对于个别房企的风险防范，鄂志寰认为，一方面，商业银行继续坚持审慎的房地产信贷政策，有效防范金融风险和降低金融杠杆。另一方面，就房地产企业自身而言，其可以从优化资本结构入手，降低财务杠杆，同时向轻资产模式转型，以降低房地产企业的财务风险。

　　黄志龙表示，大多数房地产企业的负债风险基本可控，但是个别企业的杠杆率过高的风险依然较大。对于这类企业，首先要对这类企业的债务进行摸底，了解负债的规模、结构、期限等等；其次是鼓励这类企业采取市场化兼并重组去杠杆；最后在控制对这类企业的融资和适度支持这类企业融资服务找到平衡。

　　王青认为，当前银行信贷和公司债发行窗口对这些房企已经收紧，但不少企业仍通过信托贷款、ABS等表外渠道进行融资。下一步监管层有可能通过收紧信托贷款等表外融资渠道的方式，进行风险防范。

　　此外，黄志龙认为，居民杠杆率上升过快除了按揭贷款外，还有互联网金融机构引领下的消费贷款、信贷贷款，成为居民杠杆率快速上升的重要因素。