民资建停车场“卡”在哪儿 停车不能像“摊煎饼”

　　◆经济导报记者  孙罗南

　　酝酿多年的济南新世界商城楼顶停车场项目终于落地。据经济导报记者了解，位于英雄山商圈的该商城，楼顶加建的两层停车场已经局部启用。

　　经济导报记者联系到新世界商城总经理吴先生。他表示，该停车场于2014年底开建，在报批过程中遇到一些瓶颈，“很多政策今年才开始实施，手续又重新走的。”

　　新世界商城停车楼筹建一波三折，从侧面反映出民资投建停车场在现实中遇到的种种问题和窘境。

　　目前，包括济南在内的不少城市都在引导社会力量参与公共停车场建设。但似乎，民资对该领域的热情并不是很高。

　　经济导报记者在采访中了解到，原因是多方面的，老城区可用于停车的空间较有限，若要对现有场地进行改造，除手续繁琐外，投入的成本也相当高。

　　“单独建设一个停车场，对民营企业来说，算经济账是算不过来的。”吴先生表示，新世界商城停车场“光建设就投资8000多万元，未来仅靠收取停车费是收不回成本的。从银行贷款的话，每年财务成本至少七八百万元，连财务成本都收不回来”。

　　投资巨大，回报慢长，审批手续繁杂，一个停车场要落地并没有那么简单。要解决停车难题，唤起民资投建热情，恐怕还需要更多的鼓励扶持政策。

　　停车位倍增

　　济南新世界商城位于马鞍山路西段，是英雄山商圈最早的商城之一，周边人流车流集聚，停车问题一直困扰着该区域。

　　10日下午，经济导报记者在马鞍山路西段看到，在新世纪商城西侧，一座停车楼已经基本建成，包括商城楼顶加建的两层停车场和6层环形坡道。车辆需从一层沿环形坡道，一路盘旋行驶至6层、7层的停车场。

　　停车场的一位工作人员说，该停车场目前仅对内部开放，正在进一步完善配套设施。

　　“停车楼刚建完，大约600多个停车位。”吴先生说，“马鞍山路、经十一路，地面车位原来允许停车时充其量才能停300辆。这个停车楼建成后，是整个片区地面停车位的两倍。”

　　为解决停车难问题，早在2012年2月，济南公布了《鼓励公共停车场建设暂行规定》(下称《暂行规定》)，提出企业可以利用自有用地改建、楼顶加建等方法，将已建建筑改建、扩建成公共停车场。

　　济南市车位缺口近百万，加上政府部门的支持，利用社会力量建设公共停车场似乎迎来机会。

　　而且，根据《暂行规定》，企业还可以按不高于总建筑面积30%的比例，配建商业经营面积。

　　这调动了一些社会资本的投资积极性。彼时，作为一个23年的老商城，新世界商城计划利用商城改造的机会，在楼顶建设停车场。

　　吴先生对经济导报记者说，随着时代的发展，附近区域的停车问题日益突出，“我们通过综合评定，认为只有在楼顶上加建，才能解决局部停车问题，所以我们才考虑这个方案，属于老商场的停车场改造新模式。”

　　跑手续遇瓶颈

　　不过，在实际落地过程中，停车场项目跑手续时却遇到不少困难。

　　土地出让金问题曾是瓶颈之一。由于是加建，商城的建筑容积率因此提高，按相关规定，需要补交土地出让金。“当时报手续的时候发现交费要交很多。”吴先生说，如果计入容积率，就要交出让金。“当时测绘时，我们建停车场还要交大约6000万元。”

　　仅此一点，就带来颇多烦恼。不过后来问题得到解决。据吴先生介绍，今年年初，济南市召开会议，专题研究了加快推进公共停车场建设的有关问题，并形成了相关《会议纪要》。

　　吴先生说，根据政府的鼓励方案，该停车场“不算商业增容了，不计入容积率，就不收取这部分费用了。以前我们走的手续又重新走的，也算是针对我们项目破的冰”。

　　不过，允许“按不高于总建筑面积30%的比例配建商业经营面积”，成为他们遇到的另一个问题。

　　“有关30%这个政策，现在不明确。增加的这30%，如果是按重新评估收出让金，那跟规划新建是一样的。”吴先生坦言，“商业部分该怎么交钱怎么交钱，就不存在鼓励的问题了。”>>下转A2版

　　吴先生说，在实际操作过程中，有的具体细节并没有明确规定，一些部门只能按照通行政策执行。

　　停车不能像“摊煎饼”

　　《暂行规定》发布后的一波“热闹期”过后，民资投建停车场项目在济南最终落地的屈指可数。

　　“这种楼顶停车场投入巨大。我们光建坡道，就用了1000多吨钢材，等于建了一栋8000平方米的楼。”吴先生说。

　　在济南，位于解放桥的家乐福超市也有一处楼顶停车场，为早年建设。“家乐福的停车场是建设时就有，一次成型的。”吴先生说，“我们是老商城改造，更为复杂，比新建耗资大。”

　　吴先生对经济导报记者说，在发达国家，包括澳大利亚、加拿大这些土地比较广阔的国家，每个城市都会建停车楼，从占用土地来说，这样可以节省用地，“一个城市，如果把车跟摊煎饼一样都摊到地上，那有多少地可以摊？”

　　不过，对于停车楼的建设，一些社会资本依然不愿踏足。

　　“现在建设一栋搂或一个商场，停车场是规定必须要建的。它的收益不是来自于停车场，而是来自于配套的商业或住宅，所以，单独建一个停车场，算经济账是算不过来的。”吴先生说。

　　一位参与过公共停车场建设的人士对经济导报记者坦言，“如果光建停车场，几乎没人愿意主动去建。如果有地，那还不如盖楼呢，停车场要想挣钱太慢了，而且目前没大有补贴政策。有的项目真是被一些费用吓到了，而且永远奔波在跑手续的路上。”

　　细化相关扶持政策、简化手续流程，无疑是吸引更多民资投建公共停车场的重要着力点。

　　针对鼓励社会资本参与投资建设停车场，山东大学经济学院教授、山东省公共经济与公共政策研究基地副主任李齐云对经济导报记者表示，这需要规划、土地、交通、财政等多个部门综合研究。对于公益性质较强的停车场项目，财政补贴可以进行大力扶持。