济南城区土地评价范围首跨黄河 最新住宅基准价最高6245元/㎡

    昨日上午，济南市国土资源局召开听证会，调整城镇土地级别、更新基准地价。此次调整城区土地评价范围向北延伸，首跨黄河，住宅基准价最高6245元/㎡。

　　城区土地评价范围首跨黄河

　　范围增加335平方公里

　　按照国土部的要求，各地市县国土部门要每三年全面更新一次基准地价。据介绍，这次基准地价更新是在济南市城市总体规划的基础上，适当扩大了城区评价范围，主要是北边界，首次跨过了黄河。

　　此次制定（调整）土地级别与国有土地基准地价范围东到东巨野河、历城与章丘行政界；南至狼猫山水库、向西沿绕城高速公路南环线至港沟立交，沿南部山体至规划中的二环东路延长线，沿南绕城高速向西直至与城市规划线相交，即到达规划中的二王寨区域立交桥，沿城市规划线直至长清区南部；西沿长清区文昌街道叶庄至玉清湖水库东；西北接黄河大堤南岸、至京沪高速铁路往北延绕城高速公路北环线北、过表白寺枢纽立交沿青银高速往东，至京沪高速公路往北、沿济北新城规划范围北边界往东至黄河东岸，向北延伸至321省道，向东直至徐寨村东边界。

　　与上次评价范围相比，边界有所调整，主要是北边界线，西北接黄河大堤南岸，至京沪高速铁路往北接绕城高速公路北环线，过表白寺枢纽立交沿青银高速往东，至京沪高速公路往北，沿济北新城规划北边界向东至黄河，向北延伸至321省道。其他界线与以往相比没有发生变化。

　　此次调整指导未来三年的土地价格，考虑到济南市正在申报国家级新区和临空经济区，因此将天桥区的桑梓店、大桥两个街道办事处，以及济阳的崔寨镇、章丘的高官寨镇（高新区代管的13个村），纳入这一轮的城区土地评价范围，增加了大约335平方公里。

　　首次增加公共服务用地

　　住宅基准价最高6245元/㎡

　　由于济南市评价范围较大，同一土地级别内部的不同区域土地交易价格差距较大的情况较为普遍，不适合同一界别的土地设定为一个级别地价，而且，用用级别基准地价进行土地评估的现实操作性交叉。因此，为了区别同一土地级别不同区域土地治理和价格的差异，需要将土地级别细分区片。此次基准地价更新范围内还增加了城区公共管理与公共服务用地。商服用地共划分为96个区片，住宅用地共划分为86个区片，工业用地共划分为50个区片，公共管理与公共服务用地未划分区片。

　　从这一轮基准地价的成果来看，价格最高的Ⅰ级居住用地，级别价格计划从5608元/㎡调整到6245元/㎡，楼面地价拟从2804元/㎡涨到3123元/㎡，楼面地价三年增长319元/㎡，平均每年增长106元/㎡。Ⅱ至Ⅶ级住宅用地年均涨87-24元/㎡不等，Ⅷ级居住用地则是零增长。

　　工业用地的基准地价涨幅最小，最高的Ⅰ级用地三年仅涨45元/㎡，平均年涨15元/平方米。据悉，这主要是考虑发展实体经济，工业用地的基准价格几乎是“成本价”，即不低于国家最低限价，不低于集体土地征收成本价。

　　这次还对城区地下空间的使用权价格做了细化，地下三层及以上或者容积率大于3时，超出部分不再计算价值，鼓励企业开发地下空间。

　　轨道交通成影响地价的因素

　　住宅地价主要参考26个指标

　　济南的轨道交通规划从申报开始，就已经对房地产市场产生了影响。R1、R3、R2号线陆续开工建设，未来开通运营之后，势必进一步影响地价和房价。因此，在这一轮调整中，参照国内其他城市的做法，首次将轨道交通列为影响商服、住宅地价的因素之一。即，距离地铁站越近的土地，价格越高。

　　这一轮土地级别调整仍然考虑，比如，城区住宅用地分8级，主要参照7个因素，26个指标（如水电气暖、学校、医院、市场、公园广场、道路、公交站、环境、人口密度等）。Ⅰ至Ⅴ级住宅用地集中在二环西路至东绕城高速公路之间。